鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青梅 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＺ５Ｃ -210	青梅市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＩＳＩ５Ｋ -10	青梅市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11.6m都道、西1.9m、角地		商業 (100,500)
c	ＮＫＺ５Ｃ -206	青梅市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＹＭＫ５Ｋ -15	青梅市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m都道、南西4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＯＫＡ５Ｋ -9	羽村市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東19m市道、南西6m、角地		近商高度地区3種 (99,297)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,726	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,423	100 [ 95.0]	180,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 241,893	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	232,217	100 [ 96.8]	239,894		240,000
c	(　 ) 159,579	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	179,615	100 [ 104.5]	171,880		172,000
d	(　 ) 191,807	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	189,362	100 [ 106.1]	178,475		178,000
e	(　 ) 241,933	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	232,025	100 [ 118.9]	195,143		195,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +29.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

青梅 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,801,279	1,816,922	6,984,357	6,156,000	828,357	（　0.9737） 806,571	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,803,563 円　　　　（　 99,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	169 ㎡	9.7 m x 20.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、３階：住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

周辺の同様の建物では概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	2,800	321,300	4.0	1,285,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	135.00	90.0	121.50	2,000	243,000	2.0	486,000
							0.0	0
3～ 3	居宅	135.00	95.0	128.25	1,730	221,873	1.0	221,873
							1.0	221,873
～

～

計		405.00	90.0	364.50		786,173		1,993,073
								221,873

⑨年額支払賃料	786,173 円　×　12ヶ月　＝　 9,434,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,434,076 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 754,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,679,350 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,993,073 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,336 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 221,873 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,593 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,801,279 円　　　　（　 52,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＴＵ５Ｋ　　　　-501	1,676 ( 1,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,713	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＴＵ５Ｋ　　　　-502	1,729 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	513,000 円	85,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	283,022 円	9,434,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 705,300 円	85,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,816,922 円　（　　　　　　 10,751 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,500,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,156,000 円（　　　　　 36,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,801,279 円
②総費用	1,816,922 円
③純収益　①－②	6,984,357 円
④建物等に帰属する純収益	6,156,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	828,357 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	806,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,803,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
青梅 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青梅 5-4

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　石井　一嘉

TEL.

鑑定評価額

29,900,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青梅市東青梅１丁目４番３				②地積　(㎡)	169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:2	店舗兼住宅Ｓ4	中層の店舗等が多い駅前商業地域	北15m都道	水道、ガス、下水	東青梅 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．０ｍ都道

交通

施設

東青梅駅南西方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前のロータリーに近接した商業地域であるが繁華性は高くない。地域要因に大きな変動はないので、現状を維
持するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向かやや上昇と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西多摩地域の商業地域、近隣商業地域、路線商業地域、住商混在地域等である。需要者は、同一需給圏内
に地縁のある法人、個人事業者等が中心となる。駅から近いが背後住宅地の範囲が狭く、通行量は少ないので顧客誘引
性は低い。取引の土地の規模も多様で、建物の構造やグレードも様々であり、取引件数も少ないことから、取引の中心
価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。土地の採算性を満たすほどの賃料を得られないことに起因すると考え
られる。近隣地域にテナントビル等はあるものの、収益物件として投資対象とすることは稀であり、取引の中心は自己
利用目的となっている。そのため、収益性と地価の関連は希薄となっている。よって規範性のある取引事例より求めた
比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽村 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 177,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[100.0]
100

178,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は減少傾向。駅前商業施設は衰退傾
向。コロナ禍の影響は落ち着きつつあるが、
世界情勢や円安、物価高、金利先高感等先行
き不透明である。

駅に近いが、繁華性の低い商業地域であり、
地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

青梅 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＺ５Ｋ -210	青梅市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＨＭＮ５Ｋ -201	福生市		更地	（　）	台形	北16m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
c	ＨＤＫ５Ｋ -15	武蔵村山市		更地	（　）	不整形	北東9.6m都道、北14m、南西5m、三方路		近商高度地区2種都市計画道路 (100,200)
d	ＹＴＵ５Ｋ -217	多摩市		更地	（　）	不整形	南東9m都道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,726	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,423	100 [ 96.0]	178,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 195,478	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	190,451	100 [ 108.6]	175,369		175,000
c	(　 ) 211,090	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	212,147	100 [ 82.0]	258,716		259,000
d	(　 ) 175,505	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	234,161	100 [ 134.0]	174,747		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

青梅 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,866,264	1,818,954	7,047,310	6,156,000	891,310	（　0.9737） 867,869	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,080,604 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	169 ㎡	9.7 m x 20.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸し、３階共同住宅（平均専有面積約４３㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	135.00	85.0	114.75	2,800	321,300	4.0	1,285,200
							0.0	0
2～	事務所	135.00	90.0	121.50	2,000	243,000	2.0	486,000
							0.0	0
3～	住宅	135.00	95.0	128.25	1,774	227,516	1.0	227,516
							1.0	227,516
～

～

計		405.00	90.0	364.50		791,816		1,998,716
								227,516

⑨年額支払賃料	791,816 円　×　12ヶ月　＝　 9,501,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,501,792 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 760,143 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,741,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,998,716 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,388 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,516 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 106,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,866,264 円　　　　（　 52,463 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＴＵ５Ｋ　　　　-502	1,729 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,957	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,774 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＴＵ５Ｋ　　　　-501	1,676 ( 1,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,782
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	513,000 円	85,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	285,054 円	9,501,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 705,300 円	85,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,818,954 円　（　　　　　　 10,763 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,500,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,156,000 円（　　　　　 36,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,866,264 円
②総費用	1,818,954 円
③純収益　①－②	7,047,310 円
④建物等に帰属する純収益	6,156,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	891,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	867,869 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,135 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,080,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）