別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 青梅 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -27 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市裏宿町６７６番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,150) 準防 （その他） 高度2種最高12m 特別用途地区 (70,150) 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか小規 模工場が混在する住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 青梅 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 青梅駅西方 950m 法令 規制 準工 (70,150) 準防  高度2種最高12m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小工場や駐車場も見られ、また街路等のやや劣る住宅地域であるが、漸次住宅地域として熟成していくものと予 測する。地価は強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ青梅駅、東青梅駅等を最寄りとする住宅地域及び混在地域等である。需要者は同一需給圏内居住者 及び西多摩、北多摩西部等への通勤者が中心となる。旧来からの小工場も混在する既成住宅地域であり、土地の供給は 少ない。地域的な街路条件はやや劣り、人口減少、高齢化も進んでいるが、住宅需要は堅調であり、地価は強含みであ る。土地は１５０㎡で１，４００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小工場等も見られる戸建住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅は殆ど見られず、収益目的の取引は極め て少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸 建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、さらに 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [113.7] [100.0] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。青梅市の総 人口は微減傾向であるが、社会増は続いてい る。地価は横ばい又は強含みとなっている。 裏宿町の人口は減少傾向であり、高齢化率も やや高くなっているが、地域要因の主だった 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％