別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 青梅 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -24 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市柚木町２丁目４１６番２ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) 国立公(普通) （その他） 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 北西5m市道 水道、下水 二俣尾 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 敷地面積の最低限度１２０㎡ 街 路 基準方位北、５．０ ｍ市道 交通 施設 二俣尾駅南西方 970m 法令 規制 １低専 (40,80) 国立公(普通) 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 吉野街道背後に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域はほぼ成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予 測する。土砂災害警戒区域でもあるが、地価は下げ止まっており、横這いで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ青梅線・五日市線・八高線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏内 に地縁を有する居住者または勤労者で、都心への通勤者需要は殆どない。土砂災害警戒区域に入っており、需要は弱い が、吉野街道背後地であるため、車通勤が可能で、低予算で住宅取得を検討する世帯からの需要は見込まれる。新築戸 建住宅の中心価格帯は総額２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の取引が中心である。交通や生活の利便性がやや劣る地域で、土砂災害警戒区域内でもあることから、 収益採算性が見込めず、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、周辺類似地域 から、対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、信頼性は高い。したがって、比準価格 を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [101.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種感染防止対策により社会経済情勢の正常 化は進んでいるが、ウクライナ紛争や円安か ら国内も物価高、不動産市場も全般的に上昇 傾向にある。 主だった地域要因の変動はない。利便性にや や劣る地域であるが、地価は下げ止まり、横 這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％