別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青梅 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -23 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市沢井１丁目４３４番９外 ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) 国立公(普通) （その他） 高度1種最高10m 最低限敷地面積 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が混在する住宅 地域 東4.5m私道 水道、下水 軍畑 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域、最低限敷 地面積１２０㎡ 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 軍畑駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) 国立公(普通) 高度1種最高10m 最低限敷地面積 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から遠い住宅地域であり、付近に店舗等はなく生活利便性に劣る。住宅地域として衰退傾向にあるが 、価格がかなり低水準となっていることから、地価水準は横ばい傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のＪＲ青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要 者は、地縁的選好性を有する者が多い。駅には近いが、青梅線単線区間は本数も少なく、都心への通勤はやや困難であ る。不動産取引が少なく、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、土地は５００万円～７００万円程度と推測される 。新築戸建住宅の取引は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は取引は少ないが、宅地として取引される場合は自用の住宅としての取引が中心である。賃貸市場は未成熟で 賃貸物件はほとんどないため、投資目的の取引は見られない。よって、市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した 結果、収益価格の試算は行わず、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [144.9] [102.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾 向。コロナ禍の影響は落ち着きつつあるが、 世界情勢や円安、物価高、金利先高感等先行 き不透明である。 鉄道も単線で利便性に劣ることから需給の動 向は弱く取引も少ない。地域要因に大きな変 動はない。 土砂災害警戒区域、最低限敷地面積１２０㎡ の規制がある。個別的要因について、優劣・ 競争力の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％