別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 青梅 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -14 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市駒木町２丁目２９番１０ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,150) 準防 （その他） 高度2種最高12m 宅地造成規制区域 (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 吉野街道背後の一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北4m市道 水道、下水 青梅 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 青梅駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,150) 準防  高度2種最高12m 宅地造成規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に多少の空地も見られる既成住宅地域であり、将来的にも現状を維持しつつ推移していく地域で あると予測する。地価は、横ばい又は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市内の多摩川に近い住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者、及び西多摩地区、北多摩西部 地区、埼玉県南西部への通勤者が中心となる。周辺の供給や取引は少なくなっている。地域的な人口の減少もあり、路 線バスの運行本数は少なく、主要な商業施設からも距離があるが、市内の住宅需要が堅調であり、地価は横ばいとなっ た。土地は６００万円～１，２００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円以下が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、空地も見られる戸建住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟で収益目 的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物 一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映した比準価格を 重視し、広域的な価格バランスや地価変動を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。青梅市の総 人口は微減傾向であるが、社会増は続いてい る。地価は横ばい又は強含みとなっている。 駒木町の人口は減少傾向であり、高齢化率も やや高い。周辺で主だった地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％