別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青梅 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -11 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　谷津　繁   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市師岡町２丁目３４３番１ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる住宅 地域 西4m市道 水道、下水 河辺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．０ ｍ市道 交通 施設 河辺駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化は見られないので、当面は一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域として現状を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市並びにＪＲ青梅線沿線を中心とした西多摩地域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住す る一次取得者層が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。コロナ禍により停滞していた景気に持ち直しの傾向が見 られ、景気動向を反映して当該地域の地価はやや回復傾向で推移している。住宅需要の中心となっている新築戸建住宅 の価格帯は総額２０００万円台後半～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅用地としての土地利用が多く、賃貸住宅については木造アパート、転勤等の事情により一時的に賃 貸されている戸建住宅等の賃貸物件が散見される程度で、需要者の土地取得は戸建住宅用地としての自用目的での取引 が主体であるので、収益価格は求めなかった。よって、比準価格を標準とし、周辺地域の地価変動率や市場動向との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は概ね安定的であり、景気が緩やか に持ち直すなか、不動産取引は比較的堅調で あるが、利便性等の優劣による地価の二極化 が顕著である。 市内では標準的な住宅地域として住環境を維 持しているが、住宅需要を喚起するような地 域要因の変動は認められない。 西道路であることによる日照・通風等の居住 快適性に優劣が見られるほかは、特に変動要 因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％