別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青梅 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -10 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市千ヶ瀬町４丁目３７２番８ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅のほかに駐 車場等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東青梅 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 東青梅駅南西方 790m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか、周辺には共同住宅や空地等も見られる地域であるが、住宅地域としてできあがっており、当面 は現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は横ばいからやや上昇傾向と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のＪＲ青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要 者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。需要増をもたらす要因は見られないが、一定の実需は見込まれる 。新築戸建て住宅は３０００万円弱程度が中心であり、土地は１２０㎡程度で１３００から１５００万円程度が市場の 中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の周辺には共同住宅等も散見されるが賃貸物件の新築は稀であり、自己使用目的の取引が中心である。貸家、 アパート等への投資目的の取引はほとんど見られない。よって、市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、 収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾 向。コロナ禍の影響は落ち着きつつあるが、 世界情勢や円安、物価高、金利先高感等先行 き不透明である。 概ね熟成した既存住宅地域であり、地域要因 に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％