別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 青梅 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -7 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市大柳町１４１４番３ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,150) 準防 （その他） 高度2種最高12m (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北4m市道 水道、下水 青梅 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 多摩川や公園に近い低地 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 青梅駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (70,150) 準防  高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 アパート、駐車場も見られる住宅地域として熟成しており、将来的にも現状を維持していく地域であると予測す る。地価は、やや強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ青梅駅、東青梅駅等を最寄りとする住宅地域及び混在地域等である。需要者は同一需給圏内居住者 及び西多摩、北多摩西部等への通勤者が中心となる。周辺に病院や公園もあるため、車両の通行量は住宅地域としては やや多い。周辺の土地の供給や取引は少なくなっているが、住宅需要は堅調であり、地価は強含みである。土地は１５ ０㎡程度で１，４００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり 、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の 土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映した比 準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [116.8] [100.0] 100 90,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。青梅市の総 人口は微減傾向であるが、社会増は続いてい る。地価は横ばい又は強含みとなっている。 大柳町の地域的な人口はここ数年では減少傾 向である。主だった地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％