別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 青梅 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -5 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市小曾木３丁目２０２４番１外 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる都道沿い の地域 東9.5m都道、北側道 水道、下水 東青梅 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ９．５ｍ都道 交通 施設 東青梅駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山間部にある畑地と戸建住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域である。中心市街地や最寄り駅から遠いた め、需要の弱い地域である。地価は横這いから弱含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市及び西多摩地域の周辺市町村における山間部の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有 する居住者または勤労者。山間を通る都道沿いの住宅地域で小中学校には近いが、中心市街地から遠く、高齢化が進ん でいて人口は減少傾向にあり、住宅需要は弱い。市街化調整区域内の住宅地域のため、建売販売は見られず、宅地の供 給や取引は少なく、取引の中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は山間の市街化調整区域内の住宅地域で、戸建住宅等の自用目的での取引が中心である。アパート等の賃貸物 件は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟で、投資目的の取引はほぼ無いため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、 周辺類似地域の実証的な取引事例より求められたもので、規範性は高い。したがって、比準価格を中心とし、周辺標準 地との価格均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種感染防止対策により社会経済情勢の正常 化は進んでいるが、ウクライナ紛争や円安か ら国内も物価高、不動産市場も全般的に上昇 傾向にある。 主だった地域要因の変動はない。市街化調整 区域の住宅地で利便性に劣る。地価は横這い から弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％