別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 青梅 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山陰　良徳   TEL.

鑑定評価額 8,930,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市成木３丁目３７０番７外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、作業所、 畑等が見られる住宅 地域 北西7.8m都道、西側道 水道 東青梅 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７．８ｍ都道 交通 施設 東青梅駅北方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられないため、当面は現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町村を中心とする西多摩地域の農家住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏 内の地縁性を有する一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は限定的である。当該地域は生活利便性や住環 境がやや劣り、また、自然災害に対する懸念も有することから不動産の需給関係は弱含み傾向が続いている。需要の中 心価格帯は、取引も少なく規模等や地縁性による個別性も有することから把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はアパート等の賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であり収益目的の取引は極めて少ないため収益還 元法の適用は見送った。比準価格は、周辺類似地域における規範性が認められる取引事例から求められたものであり、 取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格である。以上より、本件評価では比準価格を標準とし、類似の標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での不動産需要は回復基調にあるが 、生活様式の変化や実需の不動産取引の推移 動向に留意が必要である。 既存の農家住宅地域として概ね熟成しており 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％