鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＴ（公）５ -105	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m都道、中間画地		商業高度地区最高35m 特別用途地区 (100,500)
b	ＡＴ（公）５ -13	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
c	ＴМ（公）５ -109	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南西7m市道、北西5.3m、角地		近商高度2種最高23m (100,300)
d	ＤＹ（公）５ -111	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m区道、北西3.2m、角地		商業 (100,252)
e	ＴＴ（公）５ -107	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、東2.7m、角地		商業 (100,438)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 903,647	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	962,337	100 [ 55.8]	1,724,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,720,000
b	(　 ) 1,121,470	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,149,507	100 [ 62.1]	1,851,058		1,850,000
c	(　 ) 1,088,647	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,076,086	100 [ 59.6]	1,805,513		1,810,000
d	(　 ) 1,516,716	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.1]	1,554,221	100 [ 92.0]	1,689,371		1,690,000
e	(　 ) 1,115,501	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	1,214,313	100 [ 64.5]	1,882,656		1,880,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,790,000 円／㎡]

三鷹 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,603,575	8,779,179	27,824,396	18,756,300	9,068,096	（　0.9435） 8,555,749	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	225,151,289 円　　　　（　 1,460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	122.00	ＲＣ6F1B	794.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	154 ㎡	12.0 m x 12.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階は店舗（フロア貸し）、３階以上各階は事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

建築想定図に基づき査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	122.00	88.8	108.32	3,900	422,448	5.0	2,112,240
							0.0	0
1～ 1	店舗	112.10	84.1	94.28	5,800	546,824	10.0	5,468,240
							0.0	0
2～ 2	店舗	112.10	96.6	108.32	4,550	492,856	5.0	2,464,280
							0.0	0
3～ 6	事務所	112.10	96.6	108.32	4,000	433,280	5.0	2,166,400
							0.0	0
～

計		794.60	93.7	744.20		3,195,248		18,710,360
								0

⑨年額支払賃料	3,195,248 円　×　12ヶ月　＝　 38,342,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 744.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,342,976 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,917,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,425,827 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,710,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 177,748 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,603,575 円　　　　（　 237,686 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）５賃　　　　-43	5,829 ( 5,686)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [133.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	100 [104.0]	4,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,017 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＴ（公）５賃　　　　-45	4,571 ( 4,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,438
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,545,000 円	309,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,300,579 円	38,342,976　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,805,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,510,600 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,779,179 円　（　　　　　　 57,008 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 794.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,756,300 円（　　　　　 121,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,603,575 円
②総費用	8,779,179 円
③純収益　①－②	27,824,396 円
④建物等に帰属する純収益	18,756,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,068,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,555,749 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,151,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,460,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
三鷹 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 5-11

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　小山　東子

TEL.

鑑定評価額

263,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市下連雀３丁目２６１番７外｢下連雀３－３３－６｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）特別用途地区 (100,500)
	1:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5F1B	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ既成商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	三鷹 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ　市道

交通

施設

三鷹駅　南方

380m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

三鷹駅前の中央通り沿いの中高層店舗兼共同住宅、店舗事務所ビルが多い商業地であり、概ね現況どおり推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,790,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、武蔵野市及びその周辺市区で、主にＪＲ中央線及び京王線沿線の駅前商圏の中心商業地域又はその周辺
の近隣商業地域と判定。需要の中心は一般事業法人や投資法人、富裕層投資家が想定される。低層階を店舗とする事務
所ビルやマンションが多い地域で、更地での供給は稀であり、画地規模や立地条件による取引価格の差異は大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的な需要者は収益性及び市場で取得可能な価格水準を其々重視する。比準価格は広域的な同一需給圏よりＪＲ中央
線の駅前商業地域に存する事例を主に採用。地域要因の格差も妥当な範囲内であり説得力のある価格が求められた。収
益価格は高層の店舗事務所ビルを想定し、標準地の収益性を適切に反映した価格が求められた。以上より、比準価格と
収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,000,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[121.4]

[100.0]
100

1,710,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口及び高齢化率は微増傾向。景気等の先行
き不透明感はあるが当市の不動産市場におけ
る購買意欲は安定している。

駅前中央通り沿いの商業地域であり、高度利
用が可能なことから店舗兼共同住宅素地等と
しての引き合いは従来強い。地価は上昇して
いる。

特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）５ -103	三鷹市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		商業高度地区35m (100,500)
b	ＡＴ（公）５ -113	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、東4m、角地		商業 (100,360)
c	ＡＴ（公）５ -107	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東3.6m、角地		商業 (100,400)
d	ＡＴ（公）５ -112	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	西19.9m都道、南4m、二方路		近商高度地区3種 (100,400)
e	ＴＴ（公）５ -107	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、東2.7m、角地		商業 (100,438)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,009,082	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	1,171,656	100 [ 65.2]	1,797,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,800,000
b	(　 ) 1,354,985	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	1,273,435	100 [ 71.0]	1,793,570		1,790,000
c	(　 ) 1,581,450	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,621,065	100 [ 92.9]	1,744,957		1,740,000
d	(　 ) 1,306,888	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	1,331,744	100 [ 76.7]	1,736,302		1,740,000
e	(　 ) 1,115,501	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	1,214,313	100 [ 70.6]	1,719,990		1,720,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,790,000 円／㎡]

三鷹 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,118,567	8,562,157	28,556,410	18,420,000	10,136,410	（　0.9505） 9,634,658	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	247,042,513 円　　　　（　 1,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	122.00	ＲＣ6F1B	794.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	154 ㎡	12.0 m x 12.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、地上１～２階店舗、３階以上事務所フロア貸し。

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗・事務所	122.00	88.8	108.32	3,900	422,448	6.0	2,534,688
							1.0	422,448
1～ 1	店舗・事務所	112.10	84.1	94.28	6,000	565,680	8.0	4,525,440
							2.0	1,131,360
2～ 2	店舗・事務所	112.10	96.6	108.32	4,300	465,776	5.0	2,328,880
							1.0	465,776
3～ 6	事務所	112.10	96.6	108.32	4,000	433,280	5.0	2,166,400
							1.0	433,280
～

計		794.60	93.7	744.20		3,187,024		18,054,608
								3,752,704

⑨年額支払賃料	3,187,024 円　×　12ヶ月　＝　 38,244,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 744.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,244,288 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,912,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,332,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,054,608 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 171,519 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,752,704 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 614,974 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,118,567 円　　　　（　 241,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ（公）５賃　　　　-23	3,968 ( 3,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [112.0]	100 [ 90.0]	4,188	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,074 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＡ（公）５賃　　　　-28	3,683 ( 3,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,879
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,294,657 円	38,244,288　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,730,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,437,500 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,562,157 円　（　　　　　　 55,598 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 794.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,420,000 円（　　　　　 119,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,118,567 円
②総費用	8,562,157 円
③純収益　①－②	28,556,410 円
④建物等に帰属する純収益	18,420,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,136,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,634,658 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,042,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600,000 円／㎡）