鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）５ -103	三鷹市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		商業高度地区35m (100,500)
b	ＯＨ（公）５ -102	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東8.9m市道、中間画地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (90,300)
c	ＯＨ（公）５ -120	三鷹市		更地	（　）	ほぼ整形	南西16m都道、中間画地		近商高度2種最高25m 特別用途地区 (90,200)
d	ＡＴ（公）５ -13	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
e	ＡＴ（公）５ -115	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	東24.9m都道、南3.4m、二方路		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,009,082	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,050,454	100 [ 94.9]	1,106,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,050,000
b	(　 ) 968,080	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	987,442	100 [ 85.5]	1,154,903		1,100,000
c	(　 ) 811,227	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	817,717	100 [ 79.8]	1,024,708		973,000
d	(　 ) 1,121,470	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,149,507	100 [ 100.4]	1,144,927		1,090,000
e	(　 ) 949,270	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	966,357	100 [ 87.2]	1,108,208		1,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

三鷹 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,075,996	3,918,092	17,157,904	10,914,300	6,243,604	（　0.9477） 5,917,064	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	140,882,476 円　　　　（　 978,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	98.98	ＲＣ7	585.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	144 ㎡	6.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は共同住宅で１ＤＫ３５㎡程度を想定。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.64	46.2	38.64	5,100	197,064	4.0	788,256
							1.0	197,064
2～ 2	住宅	83.64	87.4	73.09	3,470	253,622	1.0	253,622
							1.0	253,622
3～ 3	住宅	83.64	87.4	73.10	3,500	255,850	1.0	255,850
							1.0	255,850
4～ 4	住宅	83.64	87.4	73.10	3,670	268,277	1.0	268,277
							1.0	268,277
5～ 7	住宅	83.64	87.4	73.10	3,800	277,780	1.0	277,780
							1.0	277,780

計		585.48	81.5	477.23		1,808,153		2,399,345
								1,808,153

⑨年額支払賃料	1,808,153 円　×　12ヶ月　＝　 21,697,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 477.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,697,836 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,084,892 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,612,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,399,345 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,808,153 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 440,258 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,075,996 円　　　　（　 146,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ（公）５賃　　　　-13	3,538 ( 3,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＩＴ（公）５賃　　　　-14	3,717 ( 3,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,609
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	724,000 円	181,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,084,892 円	21,697,836　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 276,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,470,600 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,918,092 円　（　　　　　　 27,209 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9477

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 585.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,914,300 円（　　　　　 75,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,075,996 円
②総費用	3,918,092 円
③純収益　①－②	17,157,904 円
④建物等に帰属する純収益	10,914,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,243,604 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,917,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,882,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 978,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
三鷹 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 5-3

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　塩田　まみ

TEL.

鑑定評価額

144,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	810,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市下連雀３丁目３１２番２１｢下連雀３－４３－３１｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）特別用途地区 (100,500)
	不整形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域	北東9.3m市道	水道、ガス、下水	三鷹 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．３ｍ市道

交通

施設

三鷹駅南西方

210m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

三鷹駅南口の駅前商業地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面は現状のまま推移すると予測す
る。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 942,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線を主とした主要各駅周辺の商業地域及び商住混在地域。需要者は不動産業者や投資目的の法人
等が中心である。比較的規模の大きな土地についてはディベロッパー等の需要も見込まれる。三鷹駅に近く商業繁華性
も良好であるため需要は旺盛であるが、供給はほとんどない。取引については規模や用途によりバラツキがあり、中心
価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、ＪＲ中央線の主要各駅周辺商業地域及び商住混在地域から、類似性の高い取引事例を複数採用して求めた
ため規範性が高い。収益価格は、規模・用途等の類似する店舗付共同住宅を想定して試算したものであり、収益性を反
映した実現性を有する価格である。よって、代表標準地との均衡を考慮したうえで、最近の取引市場の動向を踏まえ、
比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 754,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 73.6]

[ 95.0]
100

1,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の先行きは依然不透明であるが、不動産
需要は底堅く、地価は上昇基調にある。

特に地域要因の変化は見受けられない。三鷹
駅から近い商業地域であり、地価は上昇傾向
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）５ -103	三鷹市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		商業高度地区35m (100,500)
b	ＴМ（公）５ -108	小金井市		更地	（　）	長方形	東6.4m市道、北4m、角地		商業 (100,382)
c	ＴМ（公）５ -103	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南東16m都道、北西4m、二方路		近商高度3種最高26m (90,300)
d	ＡＴ（公）５ -108	国立市		更地	（　）	不整形	南西11m都道、北5.5m、二方路		近商 (99,395)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,009,082	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,050,454	100 [ 95.8]	1,096,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,040,000
b	(　 ) 987,255	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	947,580	100 [ 80.4]	1,178,582		1,120,000
c	(　 ) 950,662	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	954,427	100 [ 88.1]	1,083,345		1,030,000
d	(　 ) 854,853	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	878,789	100 [ 78.5]	1,119,476		1,060,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

三鷹 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,504,355	4,214,843	17,289,512	11,276,100	6,013,412	（　0.9477） 5,698,911	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	135,688,357 円　　　　（　 942,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	98.98	ＲＣ7	585.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	144 ㎡	6.9 m x 14.3 m	前面道路：市道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸を想定。住宅は住戸タイプ１ＤＫ（平均専有面積３６㎡）

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.64	46.2	38.64	5,180	200,155	4.0	800,620
							1.0	200,155
2～ 4	住宅	83.64	87.4	73.10	3,700	270,470	1.0	270,470
							1.0	270,470
5～ 7	住宅	83.64	87.4	73.10	3,800	277,780	1.0	277,780
							1.0	277,780
～

～

計		585.48	81.5	477.24		1,844,905		2,445,370
								1,844,905

⑨年額支払賃料	1,844,905 円　×　12ヶ月　＝　 22,138,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 477.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,138,860 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,106,943 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,031,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,445,370 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,844,905 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 449,207 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,504,355 円　　　　（　 149,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＭ（公）５賃　　　　-15	3,872 ( 3,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,872	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,782 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＳＭ（公）５賃　　　　-16	3,857 ( 3,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,745
c	ＳＭ（公）５賃　　　　-17	3,626 ( 3,476)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,520

三鷹 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	935,000 円	187,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,106,943 円	22,138,860　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,519,300 円	187,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,214,843 円　（　　　　　　 29,270 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9477

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	187,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 585.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,276,100 円（　　　　　 78,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,504,355 円
②総費用	4,214,843 円
③純収益　①－②	17,289,512 円
④建物等に帰属する純収益	11,276,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,013,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,698,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,688,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 942,000 円／㎡）