別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
三鷹 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -22 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　川邊　節子   TEL.
鑑定評価額 68,600,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀４丁目２７１番６
｢下連雀４－１７－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,160)

1:2		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、低層共同
住宅が見られる住宅
地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 三鷹

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 三鷹駅　南方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 三鷹駅から徒歩圏にある低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。底堅い
住宅需要に対して供給が少なく地価は強含みで推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市又は近隣市区内にあるＪＲ中央線沿線の住宅地域。需要者は上記圏域に居住し都内に通勤する一次
取得者、マンションからの買換え層が中心である。当該地域は最寄駅から徒歩圏の住宅地として従来から需要は堅調で
あるのに対して供給が少なく、地価は上昇している。市場の中心価格帯は１００㎡程度の土地で５，０００万円台半ば
、新築戸建住宅で総額７，０００万円台。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほか共同住宅も見られるが、殆どが地主層の経営によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低位に試算された。駅から徒歩１３分程度の収益性より快適性を指向する住宅地域であり、需要の
中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、周辺類似地域の一般住宅地の取引価格から求めた比準価格を重
視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    422,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [102.0]
100		 538,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルスの影響は解消されつつあ
り、景気の回復及び低金利を背景に市内の不
動産需要は堅調で、地価の上昇傾向が顕著に
なった。

良好な住環境を維持している、三鷹駅から徒
歩圏の低層住宅地域で、地域要因に変動はな
い。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ（公）
５
-9		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ＮＭ（公）
５
-104		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,160)
c ＮＭ（公）
５
-4		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＮＭ（公）
５
-3		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
e ＮＭ（公）
５
-8		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(72,164)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
555,160  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
629,181 		 100
[ 109.2]
576,173 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
588,000 
b (　           ) 
457,428  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
480,766 		 100
[  90.3]
532,410 
543,000 
c (　           ) 
574,537  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
574,537 		 100
[  92.1]
623,819 
636,000 
d (　           ) 
501,772  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
505,707 		 100
[ 102.0]
495,791 
506,000 
e (　           ) 
593,940  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
602,255 		 100
[  99.0]
608,338 
621,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    540,000 円／㎡]  



三鷹 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,891,167 
969,764 
4,921,403 
2,597,900 
2,323,503 		 （　0.9756）
2,266,810 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     52,716,512 円　　　　（　    415,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.92 Ｓ3 183.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   160 ％   127 ㎡      8.3 m x   15.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約３４㎡ ⑦有効率　  92.6 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
71.00 
83.1 
59.00 
2,950 
174,050 		 1.0  174,050 
1.0  174,050 

 2～ 2		 住宅
71.00 
98.6 
70.00 
3,000 
210,000 		 1.0  210,000 
1.0  210,000 

 3～ 3		 住宅
41.00 
98.8 
40.50 
3,000 
121,500 		 1.0  121,500 
1.0  121,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
183.00 
92.6 
169.50 

505,550 		 505,550 
505,550 
⑨年額支払賃料        505,550 円　×　12ヶ月　＝　       6,066,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保される  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,066,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       303,330 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,763,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           505,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,803 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          505,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         123,094 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,891,167 円　　　　（　        46,387 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳ（公）５賃
　　　　-23		 3,642  
(   3,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,536 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＳ（公）５賃
　　　　-24		 2,715  
(   2,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,690 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 166,000 円  　　　　     41,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 242,664 円  　　　        6,066,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      337,100 円  　　　　     41,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         969,764 円　（　　　　　　         7,636 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     183.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,597,900 円  
（　　　　　        20,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,891,167 円      
②総費用 969,764 円      
③純収益　①－② 4,921,403 円      
④建物等に帰属する純収益 2,597,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,323,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,266,810 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,849 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,716,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     415,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
三鷹 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -22 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ   TEL.
鑑定評価額 68,600,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀４丁目２７１番６
｢下連雀４－１７－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,160)

1:2		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、低層共同
住宅が見られる住宅
地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 三鷹

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅南方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、低層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面は現状のまま
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    399,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び隣接市区内のＪＲ中央線沿線の住宅地域。需要者の中心は都心へ通勤するファミリー層である
。最寄駅から徒歩圏内で生活利便性が良好なため需要は底堅いが、供給は少ない地域である。取引の中心となる価格帯
は、１００㎡程度の土地で５，５００万円内外、新築戸建住宅で総額７，０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は共同住宅等も見られるが、取引の大半は自己居住目的の住宅用地としての利用であり、類似の取引事例を採
用して試算した比準価格は市場性を反映しており規範性が高い。また、近隣地域は収益性より居住の快適性が重視され
る地域であり、土地価格に見合うだけの賃料形成がされていないため、収益価格は低く求められた。よって、代表標準
地との均衡を考慮したうえで比準価格を採用し、収益価格を参考として上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    422,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [102.0]
100		 538,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きは依然不透明であるが、不動産
需要は底堅く、地価は上昇基調にある。



特に地域要因の変化は見受けられない。最寄
駅から徒歩圏内の利便性が良好な住宅地域で
あり、地価は若干の上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ（公）
５
-3		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
b ＮＭ（公）
５
-10		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
c ＯＨ（公）
５
-19		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
北4.3m、角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
d ＯＨ（公）
５
-112		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
501,772  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
505,707 		 100
[ 104.0]
486,257 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
496,000 
b (　           ) 
575,977  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
574,848 		 100
[ 104.8]
548,519 
559,000 
c (　           ) 
513,338  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
497,543 		 100
[  96.0]
518,274 
529,000 
d (　           ) 
547,918  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
534,351 		 100
[  95.0]
562,475 
574,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    540,000 円／㎡]  



三鷹 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,955,549 
1,006,316 
4,949,233 
2,716,840 
2,232,393 		 （　0.9756）
2,177,923 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     50,649,372 円　　　　（　    399,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.92 Ｓ3 183.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   160 ％   127 ㎡      8.3 m x   15.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、専有面積約３５㎡。 ⑦有効率　  92.6 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
71.00 
83.1 
59.00 
2,950 
174,050 		 1.0  174,050 
1.0  174,050 

 2～ 2		 住宅
71.00 
98.6 
70.00 
3,050 
213,500 		 1.0  213,500 
1.0  213,500 

 3～ 3		 住宅
41.00 
98.8 
40.50 
3,050 
123,525 		 1.0  123,525 
1.0  123,525 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
183.00 
92.6 
169.50 

511,075 		 511,075 
511,075 
⑨年額支払賃料        511,075 円　×　12ヶ月　＝　       6,132,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,132,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       306,645 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,826,255 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           511,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,855 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          511,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         124,439 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,955,549 円　　　　（　        46,894 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＭ（公）５賃
　　　　-10		 3,337  
(   3,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,027 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,118 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＭ（公）５賃
　　　　-11		 3,424  
(   3,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,424 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,600 円  　　　　     43,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 245,316 円  　　　        6,132,900　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      148,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      352,600 円  　　　　     43,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        43,400 円  　　　　     43,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,400 円  　　　　     43,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,006,316 円　（　　　　　　         7,924 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     183.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,716,840 円  
（　　　　　        21,392 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,955,549 円      
②総費用 1,006,316 円      
③純収益　①－② 4,949,233 円      
④建物等に帰属する純収益 2,716,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,232,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,177,923 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,649,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     399,000 円／㎡）