別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
三鷹 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -18 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ   TEL.
鑑定評価額 86,000,000 円  １㎡当たりの価格 428,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市井口３丁目２１８番２外
｢井口３－１９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
一部、２中専

(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＳＲＣ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西16m都道 水道、ガス、下水 武蔵境

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北１６ｍ都
道		 交通

施設		 武蔵境駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
一部、２中専
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面は現状のまま推移すると予測する
。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    428,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市区の幹線道路及び準幹線道路沿いの混在住宅地域。需要者は住宅利用の個人や事業目的
の個人事業者、大規模であればディベロッパー等である。利便性が良好なため需要は堅調で、地価は上昇基調である。
取引価格については規模や用途よりバラツキはあるが、戸建住宅用地で４，０００万円台、新築戸建住宅で総額６，０
００万円内外である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線道路及び準幹線道路沿いの類似地域における取引事例を採用し試算しており、規範性が高い。また、近
隣地域は容積率２００％を利用できる地域であるため、共同住宅を想定して収益価格を試算したが、元本に見合うだけ
の賃料形成がされていないため低位に求められた。よって、代表標準地との均衡を考慮したうえで比準価格を採用し、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    454,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[102.0]		 100
[109.1]		 [102.0]
100		 427,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    418,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きは依然不透明であるが、不動産
需要は底堅く、地価は上昇基調にある。



特に地域要因の変化は見受けられない。幹線
道路沿いの住宅地域であり、地価は若干の上
昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ（公）
５
-5		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.7m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
特別用途地区
(70,200)
b ＯＨ（公）
５
-103		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
近郊整備地帯
(70,200)
c ＯＨ（公）
５
-105		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北30m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高25m
近郊整備地帯
(70,200)
d ＯＨ（公）
５
-104		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
e ＴМ（公）
５
-5		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
北東3.3m、
角地
２中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,024  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
437,923 		 100
[  98.0]
446,860 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
456,000 
b (　           ) 
423,934  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
416,189 		 100
[  98.0]
424,683 
433,000 
c (　           ) 
407,909  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
412,352 		 100
[  94.0]
438,672 
447,000 
d (　           ) 
351,604  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
351,604 		 100
[  90.3]
389,373 
397,000 
e (　           ) 
432,795  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
442,860 		 100
[  99.0]
447,333 
456,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    428,000 円／㎡]  



三鷹 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,404,948 
1,636,310 
6,768,638 
4,895,320 
1,873,318 		 （　0.9756）
1,827,609 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     42,502,535 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高25m
一部、２中専		 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     13.3 m x   14.8 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、専有面積約５０㎡。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,420 
226,270 		 1.0  226,270 
1.0  226,270 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,500 
247,500 		 1.0  247,500 
1.0  247,500 

 3～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,500 
247,500 		 1.0  247,500 
1.0  247,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

721,270 		 721,270 
721,270 
⑨年額支払賃料        721,270 円　×　12ヶ月　＝　       8,655,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,655,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       432,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,222,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           721,270 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,852 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          721,270 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         175,618 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,404,948 円　　　　（　        41,816 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＭ（公）５賃
　　　　-4		 2,374  
(   2,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,447 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＭ（公）５賃
　　　　-6		 2,461  
(   2,360) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
2,616 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 312,800 円  　　　　     78,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 346,210 円  　　　        8,655,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      635,300 円  　　　　     78,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        78,200 円  　　　　     78,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,200 円  　　　　     78,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,636,310 円　（　　　　　　         8,141 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,895,320 円  
（　　　　　        24,355 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,404,948 円      
②総費用 1,636,310 円      
③純収益　①－② 6,768,638 円      
④建物等に帰属する純収益 4,895,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,873,318 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,827,609 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,502,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
三鷹 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -18 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　入村　匡哉   TEL.
鑑定評価額 86,000,000 円  １㎡当たりの価格 428,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市井口３丁目２１８番２外
｢井口３－１９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
一部、２中専

(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＳＲＣ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西16m都道 水道、ガス、下水 武蔵境

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北１６ｍ都
道		 交通

施設		 武蔵堺駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
一部、２中専
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの混在住宅地域であり、大きな地域変動要因はないが、コロナ禍による影響からの回復傾向を反映
し、当面の間、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    428,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の三鷹市及び周辺市域に存する幹線道路沿いの容積率２００％程度の混在住宅地域である
。需要者は居住目的の個人や事業目的の事業者又は法人、中規模以上の土地は開発目的の不動産業者等である。利便性
が良好で用途の多様性を有する土地のために堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。取引事例等から判断して
、土地単価で３５～４５万円／㎡が中心価格帯と考える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの混在住宅地の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は地主の土地活用等
に基づく共同住宅が多い地域であり、また、分譲マンションや不動産開発目的の土地取引も見られる。本件では客観的
に市場性や投資採算性を織り込んでいる比準価格を標準として、賃貸不動産用の土地投資に基づく想定要素が多く介在
する流動的な収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    454,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[102.0]		 100
[109.0]		 [102.0]
100		 427,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    418,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ２３区からの転入増加もあり人口は増加傾向
。低金利や人気の高さを反映し、土地供給に
対して旺盛な需要増、地価は上昇傾向にある
。

幹線道路沿いの混在住宅地域、住環境は概ね
普通、バス便の利便性は良好、需要回復によ
り地価は上昇傾向にある。


中低層共同住宅地として西側道路で日照が普
通、規模・形状共に標準的な画地であり、市
場競争力は概ね普通である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨ（公）
５
-4		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m都道、
西4m、角地
２中専
高度2種最高25m
(80,200)
b ＯＨ（公）
５
-105		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北30m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高25m
近郊整備地帯
(70,200)
c ＯＨ（公）
５
-5		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8.9m市道
、中間画地
近商
高度3種最高25m
特別用途地区
(90,300)
d ＡＴ（公）
５
-25		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
北東4m、角地
１住居
高度地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
345,640  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
347,673 		 100
[  87.6]
396,887 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
405,000 
b (　           ) 
407,909  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
415,179 		 100
[  95.0]
437,031 
446,000 
c (　           ) 
638,937  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
724,129 		 100
[ 144.0]
502,867 
513,000 
d (　           ) 
497,902  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
474,907 		 100
[ 110.4]
430,169 
439,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    428,000 円／㎡]  



三鷹 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,283,175 
1,597,794 
6,685,381 
4,745,080 
1,940,301 		 （　0.9756）
1,892,958 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     44,022,279 円　　　　（　    219,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高25m
一部、２中専		 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     13.3 m x   14.8 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積約４９㎡程度の賃貸住戸６戸を想定 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 同種の建物構造等から標準的有効率採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.5 
94.05 
2,400 
225,720 		 1.0  225,720 
1.0  225,720 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,450 
242,550 		 1.0  242,550 
1.0  242,550 

 3～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,450 
242,550 		 1.0  242,550 
1.0  242,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.5 
292.05 

710,820 		 710,820 
710,820 
⑨年額支払賃料        710,820 円　×　12ヶ月　＝　       8,529,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     292.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,529,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       426,492 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,103,348 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           710,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          710,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         173,074 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,283,175 円　　　　（　        41,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＴ（公）５賃
　　　　-2		 2,336  
(   2,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
2,417 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＴ（公）５賃
　　　　-1		 2,438  
(   2,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
2,594 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,200 円  　　　　     75,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 341,194 円  　　　        8,529,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      615,800 円  　　　　     75,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        75,800 円  　　　　     75,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,800 円  　　　　     75,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,597,794 円　（　　　　　　         7,949 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 223,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,745,080 円  
（　　　　　        23,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,283,175 円      
②総費用 1,597,794 円      
③純収益　①－② 6,685,381 円      
④建物等に帰属する純収益 4,745,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,940,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,892,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,418 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,022,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     219,000 円／㎡）