鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨ（公）５ -1	三鷹市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
b	ＯＨ（公）５ -108	三鷹市		更地	（　）	長方形	北西5.8m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＯＨ（公）５ -19	三鷹市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、北4.3m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
d	ＯＨ（公）５ -6	三鷹市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	ＯＨ（公）５ -112	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 554,017	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	561,696	100 [ 99.7]	563,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	569,000
b	(　 ) 604,829	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	613,213	100 [ 107.8]	568,843		575,000
c	(　 ) 513,338	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	497,543	100 [ 87.8]	566,678		572,000
d	(　 ) 619,373	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	615,730	100 [ 108.0]	570,120		576,000
e	(　 ) 547,918	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	534,351	100 [ 94.6]	564,853		571,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 573,000 円／㎡]

三鷹 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,004,664	618,117	3,386,547	1,507,380	1,879,167	（　0.9728） 1,828,054	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	41,546,682 円　　　　（　 270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	154 ㎡	13.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階まで住宅。階層毎に部分別の賃貸を想定した。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

当該規模の共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	97.0	58.20	2,900	168,780	2.0	337,560
							1.0	168,780
2～ 2	住宅	60.00	97.0	58.20	3,000	174,600	2.0	349,200
							1.0	174,600
～

～

～

計		120.00	97.0	116.40		343,380		686,760
								343,380

⑨年額支払賃料	343,380 円　×　12ヶ月　＝　 4,120,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,120,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,028 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,914,532 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	686,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 343,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 83,608 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,004,664 円　　　　（　 26,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ（公）５　　　　-30	3,017 ( 2,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,069 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳ（公）５賃　　　　-20	3,123 ( 3,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,094
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	22,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	123,617 円	4,120,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,300 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 618,117 円　（　　　　　　 4,014 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,507,380 円（　　　　　 9,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,004,664 円
②総費用	618,117 円
③純収益　①－②	3,386,547 円
④建物等に帰属する純収益	1,507,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,879,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,828,054 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,546,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
三鷹 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 -7

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　川邊　節子

TEL.

鑑定評価額

88,200,000 円

１㎡当たりの価格

573,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市井の頭５丁目９０３番２｢井の頭５－５－１７｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) 準防（その他）高度地区1種 (50,80)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く環境の良い住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	吉祥寺 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

吉祥寺駅　南西方

1.2km

法令

規制

１低専
(50,80)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

吉祥寺駅から徒歩圏の熟成した住宅地域として、今後も現状を維持していくと予測する。底堅い住宅需要に対し
て供給が少なく地価は強含みで推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 573,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 261,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三鷹市又は武蔵野市内にあるＪＲ中央線・京王井の頭線沿線の住宅地域。吉祥寺駅から徒歩１５分の人気
の高い井の頭エリアにある住宅地域で、需要者は上記圏域の居住者のほか区部からの買換え層も見られる。良質な住宅
地に対する需要は底堅い一方で、供給はかなり少ないため高値での取引となっている。市場の中心価格帯は１３０～１
５０㎡の土地で７～８千万円台、新築戸建住宅で総額１億円強。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住環境に恵まれた住宅地域で、小規模アパートを想定した収益価格は、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。最寄駅から徒歩１５分の居住の快適性を指向する住宅地域であ
り、需要の中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、周辺類似地域の一般住宅地の取引価格から求めた比
準価格を重視して収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 715,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[101.0]

100
[129.3]

[101.0]
100

572,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    556,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの影響は解消されつつあ
り、景気の回復及び低金利を背景に市内の不
動産需要は堅調で、地価の上昇傾向が顕著に
なった。

良好な住環境を維持している人気の高い優良
住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨ（公）５ -3	三鷹市		建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	ＮＭ（公）５ -1	三鷹市		更地	（　）	不整形	西4.2m市道、南東4m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
c	ＴＴ（公）５ -13	三鷹市		更地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
d	ＯＨ（公）５ -1	三鷹市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 620,478	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	622,935	100 [ 99.9]	623,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	630,000
b	(　 ) 526,994	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	531,695	100 [ 98.0]	542,546		548,000
c	(　 ) 612,772	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	616,981	100 [ 102.8]	600,176		606,000
d	(　 ) 554,017	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	561,696	100 [ 99.8]	562,822		568,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 573,000 円／㎡]

三鷹 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,880,445	614,380	3,266,065	1,491,840	1,774,225	（　0.9732） 1,726,676	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	40,155,256 円　　　　（　 261,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	154 ㎡	13.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約３０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,750	165,000	1.0	165,000
							1.0	165,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,800	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		333,000		333,000
								333,000

⑨年額支払賃料	333,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,996,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保される

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,996,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,796,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	333,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 333,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 81,081 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,880,445 円　　　　（　 25,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ（公）５賃　　　　-19	2,446 ( 2,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,862 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳ（公）５賃　　　　-20	3,123 ( 3,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	22,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,880 円	3,996,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,300 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 614,380 円　（　　　　　　 3,989 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,491,840 円（　　　　　 9,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,880,445 円
②総費用	614,380 円
③純収益　①－②	3,266,065 円
④建物等に帰属する純収益	1,491,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,774,225 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,726,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,212 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,155,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,000 円／㎡）