鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴМ（公）５ -109	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南西7m市道、北西5.3m、角地		近商高度2種最高23m (100,300)
b	ＡＴ（公）５ -13	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
c	ＮＭ（公）５ -103	三鷹市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		商業高度地区35m (100,500)
d	ＡＴ（公）５ -112	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	西19.9m都道、南4m、二方路		近商高度地区3種 (100,400)
e	ＡＴ（公）５ -113	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、東4m、角地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,088,647	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,097,185	100 [ 83.3]	1,317,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,320,000
b	(　 ) 1,121,470	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,152,871	100 [ 87.5]	1,317,567		1,320,000
c	(　 ) 1,009,082	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,050,454	100 [ 80.6]	1,303,293		1,300,000
d	(　 ) 1,306,888	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	1,331,744	100 [ 101.1]	1,317,254		1,320,000
e	(　 ) 1,354,985	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,309,819	100 [ 98.8]	1,325,728		1,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.4	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.4	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,320,000 円／㎡]

武蔵野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,278,329	6,106,328	22,172,001	13,797,000	8,375,001	（　0.9547） 7,995,613	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	205,015,718 円　　　　（　 1,160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	113.44	Ｓ6	612.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	318 ％	177 ㎡	13.8 m x 13.2 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～６階を事務所（フロア貸し）と想定。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.48	60.5	63.84	6,300	402,192	8.0	3,217,536
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.40	94.4	95.68	4,800	459,264	6.0	2,755,584
							0.0	0
3～ 3	事務所	101.40	94.4	95.68	4,200	401,856	5.0	2,009,280
							0.0	0
4～ 6	事務所	101.40	94.4	95.68	4,200	401,856	5.0	2,009,280
							0.0	0
～

計		612.48	88.5	542.24		2,468,880		14,010,240
								0

⑨年額支払賃料	2,468,880 円　×　12ヶ月　＝　 29,626,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 542.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,626,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,481,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,145,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,010,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,278,329 円　　　　（　 159,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＨ（公）５賃　　　　-14	4,317 ( 4,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,234	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,218 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＳ（公）５賃　　　　-15	4,042 ( 4,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,481,328 円	29,626,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,340,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,752,000 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,106,328 円　（　　　　　　 34,499 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 612.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,797,000 円（　　　　　 77,949 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,278,329 円
②総費用	6,106,328 円
③純収益　①－②	22,172,001 円
④建物等に帰属する純収益	13,797,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,375,001 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,995,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,173 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,015,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,160,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
武蔵野 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-9

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　井上　尚

TEL.

鑑定評価額

230,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,000,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市吉祥寺本町１丁目２１４３番３４｢吉祥寺本町１－２５－３｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高50m (100,318)
	1:1	店舗Ｓ3	中小規模の飲食店ビルが集まる商業地域	北西5.3m市道	水道、ガス、下水	吉祥寺 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

吉祥寺駅東方

220m

法令

規制

商業
(100,318)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店街として熟成した地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線沿線の駅に近い商業地域で、武蔵野市、三鷹市、小金井市、杉並区を中心とした地域。需要者
の中心は飲食店業者、貸しビル業者等が想定される。多摩の代表的繁華街のある吉祥寺駅に近く、底堅い需要が見込ま
れる。取引される価格帯、画地規模は様々で需要の中心価格帯は把握し難い状況にあるが１㎡当り１２０万円から１４
０万円程度で取引されることが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は飲食店等が多い商業地域で比準価格の査定にあたって採用した事例は吉祥寺駅周辺と価格水準が均衡してい
る商業性のある地域から収集し実証的で信頼性を有する。収益価格は賃料水準を適切に把握し還元利回り等の指標につ
いても高い規範性を有すると考えられる。以上より、市場の実態を反映した比準価格と投資動向を反映した収益価格を
関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,490,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[119.4]

[100.0]
100

1,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響は解消傾向にあり
、景気の回復及び低金利により市内の不動産
市況も概ね上昇傾向である。

駅に近接する商業地で需要は底堅く推移して
いる。希少性を反映し地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）５ -13	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
b	ＯＨ（公）５ -118	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.5m私道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
c	ＴМ（公）５ -109	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南西7m市道、北西5.3m、角地		近商高度2種最高23m (100,300)
d	ＴМ（公）５ -103	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南東16m都道、北西4m、二方路		近商高度3種最高26m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,121,470	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,149,507	100 [ 87.8]	1,309,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,310,000
b	(　 ) 1,418,293	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,438,149	100 [ 94.8]	1,517,035		1,520,000
c	(　 ) 1,088,647	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,097,185	100 [ 83.5]	1,313,994		1,310,000
d	(　 ) 950,662	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	954,427	100 [ 76.2]	1,252,529		1,250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,350,000 円／㎡]

武蔵野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,205,066	6,638,497	21,566,569	13,182,400	8,384,169	（　0.9571） 8,024,488	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	211,170,737 円　　　　（　 1,190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	113.44	Ｓ6	612.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	318 ％	177 ㎡	13.8 m x 13.2 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１．２階店舗、３階以上は事務所のフロア貸し

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.48	60.5	63.84	6,200	395,808	8.0	3,166,464
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.40	94.4	95.68	4,800	459,264	6.0	2,755,584
							0.0	0
3～ 3	事務所	101.40	94.4	95.68	4,200	401,856	5.0	2,009,280
							0.0	0
4～ 6	事務所	101.40	94.4	95.68	4,200	401,856	5.0	2,009,280
							0.0	0
～

計		612.48	88.5	542.24		2,462,496		13,959,168
								0

⑨年額支払賃料	2,462,496 円　×　12ヶ月　＝　 29,549,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 542.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,549,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,477,498 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,072,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,959,168 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 132,612 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,205,066 円　　　　（　 159,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ（公）５賃　　　　-13	3,585 ( 3,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,218 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＴ（公）５賃　　　　-17	3,033 ( 2,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,070,000 円	214,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,068,497 円	29,549,952　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,360,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,712,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,638,497 円　（　　　　　　 37,506 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 612.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,182,400 円（　　　　　 74,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,205,066 円
②総費用	6,638,497 円
③純収益　①－②	21,566,569 円
④建物等に帰属する純収益	13,182,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,384,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,024,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,336 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,170,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,190,000 円／㎡）