鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ（公）５ -19	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ台形	東16m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
b	ＯＨ（公）５ -119	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
c	ＡＴ（公）５ -26	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東12m市道、中間画地		１住居高度2種最高23m (70,200)
d	ＯＨ（公）５ -5	三鷹市		更地	（　）	不整形	北東8.9m市道、中間画地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (90,300)
e	ＮＭ（公）５ -11	三鷹市		貸家建付地	（　）	長方形	北16m市道、西4m、角地		１中専高度2種最高25m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 648,047	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	662,952	100 [ 72.2]	918,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	918,000
b	(　 ) 714,456	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	729,460	100 [ 90.2]	808,714		809,000
c	(　 ) 740,521	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	722,720	100 [ 91.1]	793,326		793,000
d	(　 ) 638,937	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	724,129	100 [ 90.3]	801,915		802,000
e	(　 ) 761,920	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	755,944	100 [ 94.0]	804,196		804,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 802,000 円／㎡]

武蔵野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,960,089	3,365,041	13,595,048	8,999,600	4,595,448	（　0.9444） 4,339,941	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	105,852,220 円　　　　（　 751,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	93.95	ＲＣ7	470.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高26m	90 ％	300 ％	300 ％	141 ㎡	18.6 m x 7.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階は店舗（フロアー貸し）、３階以上各階は１ＤＫ（平均賃貸面積約３２．５９㎡）を想定した。

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

規模・構造・用途的にみて標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.81	71.4	61.27	5,400	330,858	6.0	1,985,148
							0.0	0
2～ 2	店舗	81.81	91.2	74.61	3,800	283,518	6.0	1,701,108
							0.0	0
3～ 4	居宅	69.96	89.1	62.33	3,150	196,340	2.0	392,680
							1.0	196,340
5～ 5	居宅	66.55	89.2	59.36	3,200	189,952	2.0	379,904
							1.0	189,952
6～ 7	居宅	48.40	85.2	41.24	3,250	134,030	2.0	268,060
							1.0	134,030

計		470.89	85.5	402.38		1,465,068		5,387,640
								850,692

⑨年額支払賃料	1,465,068 円　×　12ヶ月　＝　 17,580,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 402.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,580,816 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 879,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,701,775 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,387,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,183 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 850,692 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 207,131 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,960,089 円　　　　（　 120,284 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）５賃　　　　-18	2,500 ( 2,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	3,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,223 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＴ（公）５賃　　　　-22	2,891 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,348
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	755,000 円	151,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	879,041 円	17,580,816　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,208,000 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,365,041 円　（　　　　　　 23,866 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9444

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 470.89 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,999,600 円（　　　　　 63,827 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,960,089 円
②総費用	3,365,041 円
③純収益　①－②	13,595,048 円
④建物等に帰属する純収益	8,999,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,595,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,339,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,852,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 751,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
武蔵野 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-8

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　大山　宏毅

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

777,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市境南町２丁目５９１番１外｢境南町２－９－４｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高26m (90,300)
	2.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4F1B	中低層の店舗併用住宅、事務所等が多い商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	武蔵境 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗、事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 7.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

武蔵境駅　南方

320m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高26m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面は概ね現況通り店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域として推移するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗、事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 791,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 721,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は概ね武蔵野市及び周辺市区のうち、ＪＲ中央線沿線等を中心とした商業地域である。需要者の中心は、
事業法人や賃貸経営目的の投資法人等が想定される。近隣地域は、熟成度の高い住宅地が背後に広がり、底堅い需要が
見込まれ、市場の中心価格帯は個別性が強く把握は困難であるが、平米あたり概ね７０～８０万円前後であり、コロナ
禍の影響が残る中で供給不足も手伝って地価は上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　市場性を反映した比準価格は、商業地域を中心とした類似性の高い取引事例により試算されており、実証的で信頼性
が高い。収益価格は理論的価格であり、賃料水準、還元利回り等も適切に求められ、妥当性が認められるが、やや想定
要素を含有するものと判断された。従って、本鑑定においては、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考
量の上、更に類似の標準地の価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    754,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

武蔵野市の人口は微増傾向で土地需要は底堅
く推移している。一方、長引くコロナ禍の影
響や物価高等、先行きに不透明感も残る状況
である。

最寄駅から徒歩圏内の比較的繁華性の高い商
業地で、コロナ禍の影響は残るが、需給は堅
調であり、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨ（公）５ -5	三鷹市		更地	（　）	不整形	北東8.9m市道、中間画地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (90,300)
b	ＴМ（公）５ -103	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南東16m都道、北西4m、二方路		近商高度3種最高26m (90,300)
c	ＯＨ（公）５ -119	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
d	ＫＳ（公）５ -19	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南16m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (72,148)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 638,937	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	722,709	100 [ 91.8]	787,265	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	787,000
b	(　 ) 950,662	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	954,427	100 [ 119.6]	798,016		798,000
c	(　 ) 714,456	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	732,317	100 [ 92.2]	794,270		794,000
d	(　 ) 510,765	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	535,513	100 [ 68.4]	782,914		783,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 791,000 円／㎡]

武蔵野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,009,600	3,359,894	13,649,706	9,105,300	4,544,406	（　0.9393） 4,268,561	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	101,632,405 円　　　　（　 721,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	93.95	ＲＣ7	470.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高26m	90 ％	300 ％	300 ％	141 ㎡	18.6 m x 7.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗・事務所フロア貸し。３階以上住宅１ＤＫ又は２ＬＤＫ、平均専有面積約３８㎡。

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

規模・構造・用途等からみて標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.81	71.4	61.30	5,500	337,150	6.0	2,022,900
							1.0	337,150
2～ 2	店舗	81.81	91.2	74.65	3,700	276,205	6.0	1,657,230
							1.0	276,205
3～ 4	住宅	69.96	89.1	62.30	3,200	199,360	2.0	398,720
							1.0	199,360
5～ 5	住宅	66.55	89.2	59.39	2,900	172,231	2.0	344,462
							1.0	172,231
6～ 7	住宅	48.40	85.2	41.24	3,300	136,092	2.0	272,184
							1.0	136,092

計		470.89	85.5	402.42		1,456,490		5,366,400
								1,456,490

⑨年額支払賃料	1,456,490 円　×　12ヶ月　＝　 17,477,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 402.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,477,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 873,894 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,603,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,366,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,456,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 354,633 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,009,600 円　　　　（　 120,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＨ（公）５賃　　　　-21	3,067 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,274 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＡ（公）５賃　　　　-30	3,362 ( 3,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,333
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	755,000 円	151,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	873,894 円	17,477,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,208,000 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,359,894 円　（　　　　　　 23,829 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9393

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 312,000 円／㎡　×　 470.89 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,105,300 円（　　　　　 64,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,009,600 円
②総費用	3,359,894 円
③純収益　①－②	13,649,706 円
④建物等に帰属する純収益	9,105,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,544,406 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,268,561 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,273 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,632,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 721,000 円／㎡）