鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）５ -113	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、東4m、角地		商業 (100,360)
b	ＤＹ（公）５ -111	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m区道、北西3.2m、角地		商業 (100,252)
c	ＤＹ（公）５ -112	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＤＹ（公）５ -113	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m都道、西5.5m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
e	ＤＹ（公）５ -114	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,354,985	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,321,433	100 [ 82.1]	1,609,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,610,000
b	(　 ) 1,516,716	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.1]	1,554,221	100 [ 96.6]	1,608,924		1,610,000
c	(　 ) 2,101,822	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,169,080	100 [ 126.8]	1,710,631		1,710,000
d	(　 ) 1,291,501	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,279,201	100 [ 80.5]	1,589,070		1,590,000
e	(　 ) 1,053,221	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,074,285	100 [ 65.7]	1,635,137		1,640,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.2	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.2	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,640,000 円／㎡]

武蔵野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,522,080	5,576,484	18,945,596	8,069,600	10,875,996	（　0.9571） 10,409,416	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	273,932,000 円　　　　（　 1,340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	137.83	Ｓ3	373.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高23m	90 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	9.5 m x 21.1 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階を店舗（フロアー貸）と想定した。

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

この種の建物とし標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.83	90.0	124.05	8,200	1,017,210	8.0	8,137,680
							0.0	0
2～ 2	店舗	129.13	95.0	122.67	5,500	674,685	6.0	4,048,110
							0.0	0
3～ 3	店舗	106.88	95.0	101.54	4,400	446,776	6.0	2,680,656
							0.0	0
～

～

計		373.84	93.2	348.26		2,138,671		14,866,446
								0

⑨年額支払賃料	2,138,671 円　×　12ヶ月　＝　 25,664,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 348.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,664,052 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,283,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,380,849 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,866,446 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,522,080 円　　　　（　 120,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）５賃　　　　-9	5,806 ( 5,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 78.5]	100 [100.0]	7,785	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,255 円/㎡　月額支払賃料（　 8,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＤＹ（公）５賃　　　　-10	6,218 ( 6,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	8,518
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	655,000 円	131,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,796,484 円	25,664,052　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,815,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,048,000 円	131,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,576,484 円　（　　　　　　 27,336 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 373.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,069,600 円（　　　　　 39,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,522,080 円
②総費用	5,576,484 円
③純収益　①－②	18,945,596 円
④建物等に帰属する純収益	8,069,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,875,996 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,409,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,027 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,932,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,340,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
武蔵野 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-4

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　堤　圭一

TEL.

鑑定評価額

316,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市吉祥寺本町２丁目１９７５番１外｢吉祥寺本町２－１７－２｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高23m (90,200)
	1:2	店舗ＲＣ3F1B	小売店舗、マンション等が混在する商業地域	南西5.4m市道	水道、ガス、下水	吉祥寺 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ市道

交通

施設

吉祥寺駅西方

400m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

吉祥寺駅に近く、物販・飲食店を中心に店舗付共同住宅も混在する中道通り沿いの商業地域であり、特段の地域
要因の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,620,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内の範囲は、多摩地区及び区部西部の各駅周辺の商業地域である。需要者の中心は都内及び隣接県内の商業
ビル事業者、不動産投資家等の法人及び個人である。吉祥寺駅北口に近い中道通り沿いで、若年層を対象とする個性的
な物販店及び飲食店が多く繁華性・回遊性が高い。新型コロナ禍の影響が減少しつつあり地価は上昇している。取引規
模がまちまちの為、総額での中心価格帯は把握し難いが、世評での地価水準は㎡当り１６０万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用ビル目的及び収益ビル目的の需要が見込まれる。ＪＲ中央線吉祥寺駅周辺の商業地域を中心に採用した事例から査
定された比準価格は市場の実態を反映する実証性の高い価格であり、収益価格はビル投資採算性を示す価格であるので
、比準価格に収益価格を関連づけ、同一地点の指定基準地との変動率、武蔵野市内の価格水準が近い商業地の標準地と
の価格のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　武蔵野 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,510,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が減少し、金融緩和の継続
等により当市における商業地需要は旺盛であ
り、地価は上昇傾向で推移している。

特に地域要因の変動はない。駅北口に近い物
販・飲食店街であり、新型コロナ禍の深刻な
影響が減少し、需要は強く地価は上昇してい
る。

個別的要因の変動は特にない。人気の中道通
りに立地する希少性から、代替・競争関係に
ある土地と比較して競争力は高位である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

+2.6 ％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ（公）５ -102	武蔵野市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商高度3種最高26m (90,240)
b	ＴМ（公）５ -109	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南西7m市道、北西5.3m、角地		近商高度2種最高23m (100,300)
c	ＡＴ（公）５ -13	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
d	ＴＴ（公）５ -105	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m都道、中間画地		商業高度地区最高35m 特別用途地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 336,869) 1,122,897	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,148,724	100 [ 72.7]	1,580,088	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,580,000
b	(　 ) 1,088,647	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,076,086	100 [ 64.7]	1,663,193		1,660,000
c	(　 ) 1,121,470	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,149,507	100 [ 68.0]	1,690,451		1,690,000
d	(　 ) 903,647	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	962,337	100 [ 62.9]	1,529,948		1,530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,620,000 円／㎡]

武蔵野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,522,080	5,636,484	18,885,596	8,316,000	10,569,596	（　0.9571） 10,116,160	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	266,214,737 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	137.83	Ｓ3	373.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高23m	90 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	9.5 m x 21.1 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階は店舗（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

規模・構造・用途的にみて標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.83	90.0	124.05	8,200	1,017,210	8.0	8,137,680
							0.0	0
2～ 2	店舗	129.13	95.0	122.67	5,500	674,685	6.0	4,048,110
							0.0	0
3～ 3	店舗	106.88	95.0	101.54	4,400	446,776	6.0	2,680,656
							0.0	0
～

～

計		373.84	93.2	348.26		2,138,671		14,866,446
								0

⑨年額支払賃料	2,138,671 円　×　12ヶ月　＝　 25,664,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 348.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,664,052 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,283,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,380,849 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,866,446 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,522,080 円　　　　（　 120,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）５賃　　　　-15	5,874 ( 5,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [150.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,422 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＴ（公）５賃　　　　-48	7,943 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [180.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,548
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,796,484 円	25,664,052　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,815,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,080,000 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,636,484 円　（　　　　　　 27,630 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 373.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,316,000 円（　　　　　 40,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,522,080 円
②総費用	5,636,484 円
③純収益　①－②	18,885,596 円
④建物等に帰属する純収益	8,316,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,569,596 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,116,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,214,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,300,000 円／㎡）