鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）５ -5	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m区道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,600)
b	ＡＴ（公）５ -20	武蔵野市		建付地	（　）	不整形	北西10m市道、北東6m、南西4m、三方路		商業高度地区最高50m (100,500)
c	ＡＴ（公）５ -105	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m区道、中間画地		商業 (100,330)
d	ＡＴ（公）５ -120	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m区道、角地		商業 (100,500)
e	ＯＨ（公）５ -121	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南25m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,706,798	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,779,882	100 [ 83.4]	3,333,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,330,000
b	(　 ) 3,312,731	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.8]	3,089,469	100 [ 84.0]	3,677,939		3,680,000
c	(　 ) 2,280,279	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,337,286	100 [ 67.0]	3,488,487		3,490,000
d	(　 ) 3,116,492	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,163,239	100 [ 86.9]	3,640,091		3,640,000
e	(　 ) 3,242,286	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	3,481,191	100 [ 98.0]	3,552,236		3,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,540,000 円／㎡]

武蔵野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,287,092	8,991,429	20,295,663	8,830,500	11,465,163	（　0.9496） 10,887,319	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	294,251,865 円　　　　（　 2,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	67.21	Ｓ6	403.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	438 ％	105 ㎡	7.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～６階は店舗（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

規模・構造・用途的にみて標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	67.21	87.5	58.81	9,600	564,576	6.0	3,387,456
							0.0	0
2～ 2	店舗	67.21	93.8	63.01	7,600	478,876	6.0	2,873,256
							0.0	0
3～ 3	店舗	67.21	93.8	63.01	5,500	346,555	6.0	2,079,330
							0.0	0
4～ 6	店舗	67.21	93.8	63.01	5,100	321,351	3.0	964,053
							0.0	0
～

計		403.26	92.7	373.86		2,354,060		11,232,201
								0

⑨年額支払賃料	2,354,060 円　×　12ヶ月　＝　 28,248,720 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 373.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,467,476 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,716,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,535,810 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,180,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,232,201 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,287,092 円　　　　（　 278,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）５賃　　　　-46	5,251 ( 5,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,527	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,527 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＴ（公）５賃　　　　-14	7,445 ( 7,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [140.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	5,490
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,607,429 円	30,716,196　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,209,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,160,000 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,991,429 円　（　　　　　　 85,633 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 403.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,830,500 円（　　　　　 84,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,287,092 円
②総費用	8,991,429 円
③純収益　①－②	20,295,663 円
④建物等に帰属する純収益	8,830,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,465,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,887,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,689 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,251,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
武蔵野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-3

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　浅川　崇

TEL.

鑑定評価額

358,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内｢吉祥寺南町１－５－５｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高50m (100,438)
	台形 1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ6	中高層の飲食店、雑居ビルが多い駅前の商業地域	北7.3m市道	水道、ガス、下水	吉祥寺 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 105 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

吉祥寺駅南方

100m

法令

規制

商業
(100,438)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

吉祥寺駅南口の中高層の飲食店、雑居ビルが多い駅前の商業地域である。当面の間において現状を維持して推移
していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として多摩地区及び都内主要駅周辺に存する繁華性の高い商業地域である。吉祥寺駅から徒歩圏内の繁
華性の高い商業地域のため需要は底堅い。先行き不透明感はあるが、地価は回復基調である。主な需要者は収益物件の
購入を目的とする投資法人等と考察される。収益ビル等の収益性に着目した取引等が中心であるため物件の有する個別
性により取引価格の幅は大きく、一定の価格水準は把握し難いが、同様の物件で概ね３４０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の飲食店、雑居ビルが多い駅前の商業地域であるため、収益物件が多く賃貸市場は安定している。商
業地域の需要者は投資家等が中心であることから収益性を重視する傾向にある。一方、比準価格については市場の実態
を反映した実証的かつ客観的な価格であるといえる。従って、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、更に指定基準
地の価格との変動率を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　武蔵野 5-7                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,330,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響は解消されつつあ
り、ワクチン供給に伴う経済活動の再開、低
金利を背景として地価は上昇基調で推移して
いる。

吉祥寺駅南口に近接する繁華性の高い商業地
域であり、駅南口再開発の影響もあり需要は
安定している。

個別的要因に係る価格形成要因の変動は特に
ない。個別的要因に基づく競争力は代替・競
争関係にある他の不動産と比較して概ね普通
程度である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

+2.4 ％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）５ -5	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m区道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,600)
b	ＡＴ（公）５ -119	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.5m区道、中間画地		商業 (100,240)
c	ＡＴ（公）５ -105	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m区道、中間画地		商業 (100,330)
d	ＡＴ（公）５ -104	新宿区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.6m区道、南1.7m、角地		商業高度地区40m 特別用途地区 (100,396)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,706,798	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,779,882	100 [ 77.9]	3,568,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,570,000
b	(　 ) 2,521,056	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	2,605,949	100 [ 74.6]	3,493,229		3,490,000
c	(　 ) 2,280,279	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,337,286	100 [ 67.7]	3,452,417		3,450,000
d	(　 ) 2,470,544	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	2,434,911	100 [ 71.3]	3,415,022		3,420,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,480,000 円／㎡]

武蔵野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,390,352	8,693,442	20,696,910	8,830,500	11,866,410	（　0.9496） 11,268,343	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	304,549,811 円　　　　（　 2,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	67.21	Ｓ6	403.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	438 ％	105 ㎡	7.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～６階を店舗（フロア貸し）と想定した。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

規模、構造及び用途を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	67.21	87.5	58.81	9,800	576,338	12.0	6,916,056
							0.0	0
2～ 2	店舗	67.21	93.8	63.01	7,000	441,070	8.0	3,528,560
							0.0	0
3～ 3	店舗	67.21	93.8	63.01	5,700	359,157	6.0	2,154,942
							0.0	0
4～ 6	店舗	67.21	93.8	63.01	5,200	327,652	3.0	982,956
							0.0	0
～

計		403.26	92.7	373.86		2,359,521		15,548,426
								0

⑨年額支払賃料	2,359,521 円　×　12ヶ月　＝　 28,314,252 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 373.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,467,476 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する店舗の平均的な共益費を参考にして算定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により十分担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,781,728 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,539,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,242,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,548,426 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 147,710 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,390,352 円　　　　（　 279,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ（公）５　　　　-13	7,154 ( 6,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	7,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,047 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＴ（公）５　　　　-14	6,046 ( 5,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	6,921
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,309,442 円	30,781,728　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,209,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,160,000 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,693,442 円　（　　　　　　 82,795 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 403.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,830,500 円（　　　　　 84,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,390,352 円
②総費用	8,693,442 円
③純収益　①－②	20,696,910 円
④建物等に帰属する純収益	8,830,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,866,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,268,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,549,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,900,000 円／㎡）