鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）５ -5	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,600)
b	ＴＴ（公）５ -107	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、東2.7m、角地		商業 (100,438)
c	ＡＴ（公）５ -113	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、東4m、角地		商業 (100,360)
d	ＳＭ（公）５ -101	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m都道、南東3.3m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
e	ＡＴ（公）５ -20	武蔵野市		建付地	（　）	不整形	北西10m市道、北東6m、南西4m、三方路		商業高度地区最高50m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,706,798	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,779,882	100 [ 145.6]	1,909,260	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,950,000
b	(　 ) 1,115,501	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	1,214,313	100 [ 74.3]	1,634,338		1,670,000
c	(　 ) 1,354,985	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,309,819	100 [ 78.9]	1,660,100		1,690,000
d	(　 ) 2,008,969	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,005,068	100 [ 109.7]	1,827,774		1,860,000
e	(　 ) 3,312,731	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.8]	3,089,469	100 [ 135.4]	2,281,735		2,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +43.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +41.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,800,000 円／㎡]

武蔵野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	199,533,332	43,198,507	156,334,825	91,486,000	64,848,825	（　0.9385） 60,860,622	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	1,560,528,769 円　　　　（　 1,590,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	564.12	ＲＣ9	4,898.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	500 ％	500 ％	980 ㎡	20.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３階以上は事務所フロアー貸し、タワー式駐車場２０台

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	564.12	71.6	404.10	7,300	2,949,930	10.0	29,499,300
							0.0	0
2～ 2	店舗	564.12	81.6	460.20	5,700	2,623,140	8.0	20,985,120
							0.0	0
3～ 8	事務所	564.12	81.6	460.20	3,700	1,702,740	6.0	10,216,440
							1.0	1,702,740
9～ 9	事務所	385.74	73.1	281.82	3,800	1,070,916	6.0	6,425,496
							1.0	1,070,916
～

計		4,898.70	79.8	3,907.32		16,860,426		118,208,556
								11,287,356

⑨年額支払賃料	16,860,426 円　×　12ヶ月　＝　 202,325,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,907.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保される

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	202,325,112 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　％　＝　　 10,116,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	197,008,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	118,208,556 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,122,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,287,356 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 1,401,495 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	199,533,332 円　　　　（　 203,605 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ（公）５賃　　　　-11	4,464 ( 4,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,753 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＳ（公）５賃　　　　-12	5,262 ( 5,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,261
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,960,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	12,427,507 円	207,125,112　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,911,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,920,000 円	1,490,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,490,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,490,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,198,507 円　（　　　　　　 44,080 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,490,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 4,898.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	91,486,000 円（　　　　　 93,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	199,533,332 円
②総費用	43,198,507 円
③純収益　①－②	156,334,825 円
④建物等に帰属する純収益	91,486,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,848,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,860,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,103 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,560,528,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,590,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
武蔵野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-1

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　小山　東子

TEL.

鑑定評価額

1,690,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市境南町２丁目５４８番３｢境南町２－２－３｣				②地積　(㎡)	980 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高50m (100,500)
	1:2.5	店舗ＲＣ5	中層の店舗、金融機関等が集まる駅前の商業地域	西（駅前広場）市道、北側道	水道、ガス、下水	武蔵境駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 150 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

武蔵境駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場に面する商業地域であり、背後の住宅需要も安定的であるため、今後も概ね現在と同様に推移するもの
と思料する。高架下など駅を中心に利便性が高まっており地価は上昇している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,640,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武蔵野市及びその周辺市区で、主にＪＲ中央線及び京王線沿線の駅前商圏の中心商業地域又はその周辺の
近隣商業地域と判定。需要の中心は一般事業法人や投資法人、富裕層投資家が想定される。低層階を店舗とする事務所
ビルや日用品販売の大型店舗ビルが見られる地域で、更地での供給は稀であり、画地規模や立地条件による差異は大き
い。また稼働中の収益ビルについても収益性や投資額による格差が非常に大きく、中心価格の把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的な需要者は収益性及び市場で取得可能な価格水準を其々重視する。比準価格は広域的な同一需給圏よりＪＲ中央
線の駅前商業地域に存する事例を主に採用。地域要因の格差も妥当な範囲内であり説得力のある価格が求められた。収
益価格は高層の店舗事務所ビルを想定し、標準地の収益性を適切に反映した価格が求められた。以上より、比準価格と
収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,000,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[121.1]

[102.0]
100

1,740,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増、高齢化率は上昇傾向。景気等の
先行き不透明感はあるが当市の不動産市場に
おける購買意欲は堅調である。

駅北口周辺の街区整備も進んでおり、背後住
宅地の需要も高く、地域的な地価上昇傾向が
見られる。

特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）５ -103	三鷹市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		商業高度地区35m (100,500)
b	ＡＴ（公）５ -113	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、東4m、角地		商業 (100,360)
c	ＡＴ（公）５ -107	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東3.6m、角地		商業 (100,400)
d	ＡＴ（公）５ -112	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	西19.9m都道、南4m、二方路		近商高度地区3種 (100,400)
e	ＴＴ（公）５ -107	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、東2.7m、角地		商業 (100,438)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,009,082	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	1,171,656	100 [ 61.8]	1,895,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,930,000
b	(　 ) 1,354,985	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	1,273,435	100 [ 68.2]	1,867,207		1,900,000
c	(　 ) 1,581,450	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,621,065	100 [ 89.4]	1,813,272		1,850,000
d	(　 ) 1,306,888	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	1,331,744	100 [ 73.6]	1,809,435		1,850,000
e	(　 ) 1,115,501	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	1,214,313	100 [ 67.7]	1,793,668		1,830,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,850,000 円／㎡]

武蔵野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	204,561,141	45,276,313	159,284,828	91,486,000	67,798,828	（　0.9267） 62,829,174	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	1,611,004,462 円　　　　（　 1,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	564.12	ＲＣ9	4,898.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	500 ％	500 ％	980 ㎡	20.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階以上事務所

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	564.12	71.6	404.10	7,300	2,949,930	8.0	23,599,440
							2.0	5,899,860
2～ 2	店舗	564.12	81.6	460.20	5,700	2,623,140	6.0	15,738,840
							2.0	5,246,280
3～ 8	事務所	564.12	81.6	460.20	3,800	1,748,760	5.0	8,743,800
							1.0	1,748,760
9～ 9	事務所	385.74	73.1	281.82	3,800	1,070,916	5.0	5,354,580
							1.0	1,070,916
～

計		4,898.70	79.8	3,907.32		17,136,546		97,155,660
								22,709,616

⑨年額支払賃料	17,136,546 円　×　12ヶ月　＝　 205,638,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,907.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	205,638,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,521,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	199,916,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	97,155,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 922,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 22,709,616 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 3,721,538 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	204,561,141 円　　　　（　 208,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ（公）５賃　　　　-23	3,968 ( 3,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,873	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,870 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＡ（公）５賃　　　　-28	3,683 ( 3,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	3,598
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,450,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,626,313 円	210,438,552　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,920,000 円	1,490,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,490,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,490,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 45,276,313 円　（　　　　　　 46,200 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,490,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 4,898.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	91,486,000 円（　　　　　 93,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	204,561,141 円
②総費用	45,276,313 円
③純収益　①－②	159,284,828 円
④建物等に帰属する純収益	91,486,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	67,798,828 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,829,174 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,611,004,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,640,000 円／㎡）