鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）５ -24	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		準工高度地区 (70,200)
b	ＡＴ（公）５ -25	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南東25m市道、北東4m、角地		１住居高度地区 (80,200)
c	ＴＴ（公）５ -8	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.7m市道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,200)
d	ＮＭ（公）５ -101	三鷹市		建付地	（　）	台形	北7.1m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
e	ＩＫ（公）５ -17	小金井市		更地	（　）	長方形	西8.5m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 525,394	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	512,764	100 [ 82.5]	621,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	653,000
b	(　 ) 497,902	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	467,071	100 [ 76.4]	611,349		642,000
c	(　 ) 459,209	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	446,963	100 [ 73.9]	604,821		635,000
d	(　 ) 402,966	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	461,172	100 [ 76.2]	605,213		635,000
e	(　 ) 425,389	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	431,344	100 [ 70.8]	609,243		640,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 641,000 円／㎡]

武蔵野 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,051,689	1,527,850	7,523,839	3,912,080	3,611,759	（　0.9760） 3,525,077	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	83,930,405 円　　　　（　 477,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.50	Ｓ3	285.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	10.4 m x 17.6 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建で各階に１Ｋを３戸ずつ想定（平均専有面積２８．１㎡）

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	101.50	71.1	72.20	3,000	216,600	1.0	216,600
							1.0	216,600
2～ 2	共同住宅	95.70	98.4	94.20	3,100	292,020	1.0	292,020
							1.0	292,020
3～ 3	共同住宅	88.00	98.3	86.50	3,100	268,150	1.0	268,150
							1.0	268,150
～

～

計		285.20	88.7	252.90		776,770		776,770
								776,770

⑨年額支払賃料	776,770 円　×　12ヶ月　＝　 9,321,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,321,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 466,062 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,855,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	776,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 776,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 189,132 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,051,689 円　　　　（　 51,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）５賃　　　　-3	2,670 ( 2,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.8]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	2,951	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＹ（公）５賃　　　　-4	3,004 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.7]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,288
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,000 円	63,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	372,850 円	9,321,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 505,600 円	63,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,200 円	63,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,200 円	63,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,527,850 円　（　　　　　　 8,681 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,200,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 285.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,912,080 円（　　　　　 22,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,051,689 円
②総費用	1,527,850 円
③純収益　①－②	7,523,839 円
④建物等に帰属する純収益	3,912,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,611,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,525,077 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,930,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 477,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
武蔵野 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 -5

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　小山　東子

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

622,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市西久保２丁目２０８番５４｢西久保２－１４－２｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高23m (70,200)
	1:1.5	共同住宅Ｓ4	住宅、マンションに店舗等も見られる住宅地域	南16m都道	水道、ガス、下水	三鷹 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 15 ｍ、南 35 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、１６
ｍ都道

交通

施設

三鷹　北西方

850m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

築年の古い低層店舗併用住宅等の建替えは徐々に進んでおり、幹線道路沿いに中層共同住宅を主に店舗付共同住
宅等も混在する地域として推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向が認められる。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 459,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武蔵野市及び隣接市区内で、中小規模の共同住宅や店舗兼共同住宅等が見られる最寄駅から概ね徒歩圏に
所在する混在地域と判定。用途の多様性を有し、規模に応じて、事業目的あるいは収益目的の法人または個人の需要者
が想定される。駅から徒歩１０分圏の纏まった規模の土地はマンション用地としての引き合いが強い。なお、需要者が
多様で中心価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多様な需要者が想定され、収益性や事業上の利便性等を其々重視する。比準価格は同一需給圏内の比較的広幅員の路線
沿いに存する高度利用が可能な事例を主に採用しており、規範性のある価格が求められたものと思料する。また収益価
格は３階建ての共同住宅を想定して適切に求められた。以上より、前年標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格と収
益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    604,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増、高齢化率は上昇傾向。景気等の
先行き不透明感はあるが当市の不動産市場に
おける購買意欲は堅調である。

駅徒歩圏の路線沿いの混在地域で、需要は堅
調で供給は少なく、地価は緩やかな上昇傾向
が継続した。

特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）５ -108	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東11m私道、中間画地		１中専高度2種最高23m (70,200)
b	ＡＴ（公）５ -25	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南東25m市道、北東4m、角地		１住居高度地区 (80,200)
c	ＡＴ（公）５ -2	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m私道、中間画地		１中専高度2種最高23m (70,200)
d	ＡＴ（公）５ -26	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東12m市道、中間画地		１住居高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 491,730	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	494,140	100 [ 114.9]	430,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	452,000
b	(　 ) 497,902	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	462,794	100 [ 76.5]	604,959		635,000
c	(　 ) 749,770	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	735,351	100 [ 117.3]	626,898		658,000
d	(　 ) 740,521	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	722,720	100 [ 117.0]	617,709		649,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

武蔵野 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,009,622	1,482,517	7,527,105	3,998,740	3,528,365	（　0.9619） 3,393,934	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	80,807,952 円　　　　（　 459,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.50	Ｓ3	285.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	10.4 m x 17.6 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（平均専有面積約２８㎡）、各階３戸

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	101.50	71.1	72.20	2,950	212,990	1.0	212,990
							1.0	212,990
2～ 2	居宅	95.70	98.4	94.20	3,100	292,020	1.0	292,020
							1.0	292,020
3～ 3	居宅	88.00	98.3	86.50	3,100	268,150	1.0	268,150
							1.0	268,150
～

～

計		285.20	88.7	252.90		773,160		773,160
								773,160

⑨年額支払賃料	773,160 円　×　12ヶ月　＝　 9,277,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,277,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,814,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	773,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,345 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 773,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 188,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,009,622 円　　　　（　 51,191 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ（公）５賃　　　　-3	2,939 ( 2,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,160	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＡ（公）５賃　　　　-4	2,809 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,212
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	258,400 円	64,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	371,117 円	9,277,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 516,800 円	64,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,482,517 円　（　　　　　　 8,423 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9619

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,600,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 285.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,998,740 円（　　　　　 22,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,009,622 円
②総費用	1,482,517 円
③純収益　①－②	7,527,105 円
④建物等に帰属する純収益	3,998,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,528,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,393,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,807,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 459,000 円／㎡）