鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＯＲ公５ -103	国立市		更地	（　）	長方形	南西25m都道、北東8m、二方路		準工高度地区3種地区計画等 (70,300)
b	ＯＨＫ公５ -116	八王子市		建付地	（　）	ほぼ整形	西18m市道、北6m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
c	ＯＨＫ公５ -117	羽村市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＯＨＫ公５ -118	西多摩郡瑞穂町		更地	（　）	長方形	北西12m町道、中間画地		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,580	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	204,149	100 [ 123.6]	165,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 197,177	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	192,965	100 [ 107.0]	180,341		180,000
c	(　 ) 133,092	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,149	100 [ 91.8]	150,489		150,000
d	(　 ) 145,159	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,949	100 [ 84.6]	177,245		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

立川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,480,936	4,468,948	11,011,988	9,115,200	1,896,788	（　0.9511） 1,804,035	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	41,000,795 円　　　　（　 49,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事業所兼倉庫	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度地区25m	70 ％	200 ％	200 ％	829 ㎡	17.3 m x 48.3 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事業所付き倉庫の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	事業所・倉庫	400.00	100.0	400.00	1,747	698,800	4.0	2,795,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,397,600		5,590,400
								0

⑨年額支払賃料	1,397,600 円　×　12ヶ月　＝　 16,771,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,771,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,341,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,429,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,590,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,480,936 円　　　　（　 18,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＫ公　　　　-115	1,878 ( 1,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,739	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,747 円/㎡）　基準階 1 F B
b	賃ＯＨＫ公　　　　-116	1,729 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	2,001
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	144,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	670,848 円	16,771,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,612,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,177,200 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,468,948 円　（　　　　　　 5,391 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,115,200 円（　　　　　 10,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,480,936 円
②総費用	4,468,948 円
③純収益　①－②	11,011,988 円
④建物等に帰属する純収益	9,115,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,896,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,804,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,000,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
立川 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 9-1

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　新井　隆之

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市一番町４丁目４２番２				②地積　(㎡)	829 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度地区25m (70,200)
	1:3	事務所ＲＣ2	中小規模の工場、事業所等が多い工業地域	南東20m都道	水道、ガス、下水	武蔵砂川 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事業所兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 850 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

武蔵砂川駅西方

1.2km

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度地区25m

⑤地域要因の将
　来予測

当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事業所兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩地区全域の工業地域である。特に代替・競争関係を有するのは武蔵砂川駅勢圏の幹線道路沿いの工業
地域である。典型的な需要者は自己使用目的の法人である。都道沿の中小規模な工場や事業所等が多い地域であるが、
長引く景気低迷のため、近年、共同住宅の立地も一部見受けられる。地価は上昇傾向で推移しているものと思料する。
市場の中心価格帯は用途や規模や立地条件に応じて幅広いが、土地で１５万円／㎡～２０万円／㎡程度と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の最有効使用は低層事業所兼倉庫地で、需要者は自用の法人等であり、取引事例比較法が適合している。採
用した取引事例は、同一需給圏内の工業地に係るものを豊富に収取し得た。一方、収益還元法の根拠資料は、賃貸市場
が未成熟で、試算の過程における想定要素が多く、相対的な信頼性はやや劣る。本件においては、実証的な比準価格を
重視して、想定要素が多い収益価格を比較考量し、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日野 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 187,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[112.5]

[100.0]
100

170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ４年１月～Ｒ４年１０月の立川市の土地取
引件数は１８９２件、前年同期間の１９７０
件に比し、減少している『土地取引規制基礎
調査概況調査』。

地域要因に変化は見受けられない。幹線道路
沿の工業地域であり、事務所や事業所が整然
と建ち並んでいる。地価は概ね横ばい傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＩＭ公５ -12	昭島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m都道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＺＵＳ公５ -12	日野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北4m、角地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	ＡＲＡ公５ -109	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.4m市道、東4m、北4m、三方路		工業 (80,200)
d	ＡＲＡ公５ -102	立川市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南3.6m、角地		工業高度地区25m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 217,799	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	223,462	100 [ 89.9]	248,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 150,029	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,330	100 [ 89.9]	170,556		171,000
c	(　 ) 193,963	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	182,325	100 [ 108.0]	168,819		169,000
d	(　 ) 100,587	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 67.2]	164,502	100 [ 81.0]	203,089		203,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.4	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 -32.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

立川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,418,989	4,609,356	11,809,633	9,938,100	1,871,533	（　0.9511） 1,780,015	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	40,454,886 円　　　　（　 48,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層事業所兼倉庫	380.00	Ｓ2	760.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度地区25m	70 ％	200 ％	200 ％	829 ㎡	17.3 m x 48.3 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の建物利用状況、賃貸需要等を考慮の上、フロア貸しの低層事業所兼倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

フロア貸しの低層事業所兼倉庫として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	380.00	100.0	380.00	1,845	701,100	3.0	2,103,300
							0.0	0
2～ 2	倉庫	380.00	100.0	380.00	1,845	701,100	3.0	2,103,300
							0.0	0
～

～

～

計		760.00	100.0	760.00		1,402,200		4,206,600
								0

⑨年額支払賃料	1,402,200 円　×　12ヶ月　＝　 16,826,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,826,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　％　＝　　 1,346,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,380,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,206,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,701 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,418,989 円　　　　（　 19,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＡＲＡ公５　　　　-9	2,066 ( 1,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,845 円/㎡）　基準階 1 F B
b	賃ＡＲＡ公５　　　　-10	1,306 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,612
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	785,000 円	157,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	709,056 円	17,726,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,517,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,283,400 円	157,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,609,356 円　（　　　　　　 5,560 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	157,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 760.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,938,100 円（　　　　　 11,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,418,989 円
②総費用	4,609,356 円
③純収益　①－②	11,809,633 円
④建物等に帰属する純収益	9,938,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,871,533 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,780,015 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,454,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,800 円／㎡）