鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＮ公５ -101	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東11m市道、南東2.7m、角地		商業高度地区最高35m (100,400)
b	ＺＵＳ公５ -110	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、北西12m、角地		商業 (100,400)
c	ＯＨＫ公５ -111	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)
d	ＯＨＫ公５ -102	国立市		更地	（　）	不整形	南西11m都道、北5.5m、二方路		近商 (99,395)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 818,849	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	833,954	100 [ 107.0]	779,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	779,000
b	(　 ) 746,311	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	743,468	100 [ 106.1]	700,724		701,000
c	(　 ) 908,742	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	1,046,613	100 [ 123.1]	850,214		850,000
d	(　 ) 854,853	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	879,669	100 [ 106.7]	824,432		824,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 789,000 円／㎡]

立川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,589,505	4,310,495	19,279,010	13,707,200	5,571,810	（　0.9526） 5,307,706	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	120,629,682 円　　　　（　 490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	162.59	ＲＣ6	763.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	246 ㎡	13.2 m x 18.7 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸しを想定し、２階以上は住戸タイプ１ＬＤＫ、平均専有面積を約４７㎡とした。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

類似建物の標準的割合と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.59	75.6	122.84	4,500	552,780	6.0	3,316,680
							0.0	0
2～ 2	居宅	162.59	89.1	144.84	2,900	420,036	1.0	420,036
							1.0	420,036
3～ 3	居宅	162.59	89.1	144.84	2,930	424,381	1.0	424,381
							1.0	424,381
4～ 5	居宅	107.75	83.5	90.00	2,975	267,750	1.0	267,750
							1.0	267,750
6～ 6	居宅	59.75	75.3	45.00	3,020	135,900	1.0	135,900
							1.0	135,900

計		763.02	83.6	637.52		2,068,597		4,832,497
								1,515,817

⑨年額支払賃料	2,068,597 円　×　12ヶ月　＝　 24,823,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 637.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,823,164 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,985,853 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,837,311 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,832,497 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,515,817 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 707,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,589,505 円　　　　（　 95,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＮＡＦ公５　　　　-7	2,668 ( 2,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,866	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,025 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＮＡＦ公５　　　　-8	3,007 ( 3,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,100
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,040,000 円	208,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	744,695 円	24,823,164　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 409,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,700,400 円	208,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	208,000 円	208,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	208,000 円	208,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,310,495 円　（　　　　　　 17,522 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	208,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 763.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,707,200 円（　　　　　 55,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,589,505 円
②総費用	4,310,495 円
③純収益　①－②	19,279,010 円
④建物等に帰属する純収益	13,707,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,571,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,307,706 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,629,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
立川 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 5-7

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　清水　達也

TEL.

鑑定評価額

188,000,000 円

１㎡当たりの価格

763,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市柴崎町３丁目１０６番５｢柴崎町３－１３－２２｣				②地積　(㎡)	246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域	西25m市道	水道、ガス、下水	立川 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 45 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

立川駅南西方

450m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中層の店舗兼共同住宅を中心とした商業地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測さ
れる。地価は景気不透明感はあるものの底堅く、僅かながら上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 787,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 449,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線の立川駅を中心とした商業地域。需要の中心は企業、個人事業者及び投資目的の法人等である
。コロナ禍等の影響で不動産市場はやや縮小傾向があるが、その影響の弱まりから、商業施設の収益は復調傾向にある
。また供給量の少なさから、商業地域の需要は底堅い。また、取引状況をみると、成約価額等にバラツキがあり、個別
性が強い。地価は昨今の経済情勢を背景に不安定である。標準地周辺地域の土地取引は少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、店舗兼事務所ビル及び店舗兼共同住宅等により形成された商業系の地域であり、繁華性・収益性は概ね標
準的であるが、立川駅を中心に形成される商業地域の辺縁部にあり、投資採算性は良好とはいえず、駐車場も散見され
る商業地域である。また、自用目的の取引も散見されることから、相対的規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格
を関連付けて、市場の需給動向も検討し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    754,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響等による景気後退要因は払拭
できないものの、不動産市場は安定基調にあ
り、地価は堅調である。

立川駅南口徒歩圏の土地の潜在需要は高く、
希少性を有することから、需要は底堅い。

南口大通り沿いの整形地であり、用途の多様
性もあり、市場競争力でマイナス面はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＡ公５ -7	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
b	ＡＲＡ公５ -26	立川市		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
c	ＡＲＡ公５ -1	立川市		更地	（　）	長方形	西37m都道、北4m、角地		近商高度2種最高25m (100,200)
d	ＨＡＴ公５ -109	日野市		更地	（　）	長方形	南東16m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 557,953	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	550,295	100 [ 69.1]	796,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	796,000
b	(　 ) 435,641	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	437,384	100 [ 56.7]	771,400		771,000
c	(　 ) 460,371	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	455,406	100 [ 57.6]	790,635		791,000
d	(　 ) 481,013	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	492,557	100 [ 62.4]	789,354		789,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 787,000 円／㎡]

立川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,787,616	4,247,625	18,539,991	13,443,600	5,096,391	（　0.9526） 4,854,822	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	110,336,864 円　　　　（　 449,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅地	162.59	ＲＣ5	763.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	246 ㎡	13.2 m x 18.7 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、フロア貸し、２階以上はファミリータイプ約５０㎡を想定した。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

同種の賃貸建物の標準的割合と判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.59	75.6	122.92	4,248	522,164	6.0	3,132,984
							0.0	0
2～ 2	住宅	162.59	89.1	144.87	2,832	410,272	1.0	410,272
							1.0	410,272
3～ 3	住宅	162.59	89.1	144.87	2,860	414,328	1.0	414,328
							1.0	414,328
4～ 5	住宅	107.75	83.5	89.97	2,889	259,923	1.0	259,923
							1.0	259,923
6～ 6	住宅	59.75	75.3	44.99	2,917	131,236	1.0	131,236
							1.0	131,236

計		763.02	83.6	637.59		1,997,846		4,608,666
								1,475,682

⑨年額支払賃料	1,997,846 円　×　12ヶ月　＝　 23,974,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 637.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,974,152 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,917,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,056,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,608,666 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,475,682 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 688,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,787,616 円　　　　（　 92,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＳＩＭ公５　　　　-8	2,980 ( 2,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,954 円/㎡　月額支払賃料（　 2,832 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＳＩＭ公５　　　　-9	2,668 ( 2,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,835
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	204,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	719,225 円	23,974,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 432,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,667,700 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,247,625 円　（　　　　　　 17,267 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 763.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,443,600 円（　　　　　 54,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,787,616 円
②総費用	4,247,625 円
③純収益　①－②	18,539,991 円
④建物等に帰属する純収益	13,443,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,096,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,854,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,336,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 449,000 円／㎡）