鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＡ公５ -1	立川市		更地	（　）	長方形	西37m都道、北4m、角地		近商高度2種最高25m (100,200)
b	ＡＲＡ公５ -26	立川市		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
c	ＫＩＭ公５ -46	国分寺市		貸家建付地	（　）	台形	南西14m都道、東4m、二方路		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＫＯＲ公５ -101	国立市		更地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		近商特別用途地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 460,371	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	455,858	100 [ 94.5]	482,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	482,000
b	(　 ) 435,641	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	440,869	100 [ 90.5]	487,148		487,000
c	(　 ) 384,656	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	379,376	100 [ 94.4]	401,881		402,000
d	(　 ) 408,057	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	424,379	100 [ 117.6]	360,866		361,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 382,000 円／㎡]

立川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,886,916	1,388,128	5,498,788	4,551,270	947,518	（　0.9511） 901,184	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,481,455 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	78.72	Ｓ5	310.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	7.9 m x 12.7 m	前面道路：都道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し、２階以上は住戸タイプ１ＤＫ、平均専有面積を約３２㎡とした。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

類似建物の標準的割合と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.72	78.9	62.09	2,860	177,577	4.0	710,308
							0.0	0
2～ 2	居宅	73.84	87.2	64.41	2,250	144,923	1.0	144,923
							1.0	144,923
3～ 3	居宅	73.84	87.2	64.41	2,250	144,923	1.0	144,923
							1.0	144,923
4～ 4	居宅	41.83	77.5	32.40	2,140	69,336	1.0	69,336
							1.0	69,336
5～ 5	居宅	41.83	77.5	32.40	2,100	68,040	1.0	68,040
							1.0	68,040

計		310.06	82.5	255.71		604,799		1,137,530
								427,222

⑨年額支払賃料	604,799 円　×　12ヶ月　＝　 7,257,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,257,588 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 580,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,676,981 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,137,530 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,465 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 427,222 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 199,470 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,886,916 円　　　　（　 69,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＮＡＦ公５　　　　-5	2,105 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＮＡＦ公５　　　　-6	2,269 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,515
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	359,500 円	71,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	217,728 円	7,257,588　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 587,700 円	71,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	71,900 円	71,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,900 円	71,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,388,128 円　（　　　　　　 14,021 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,900,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 310.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,551,270 円（　　　　　 45,972 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,886,916 円
②総費用	1,388,128 円
③純収益　①－②	5,498,788 円
④建物等に帰属する純収益	4,551,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	947,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	901,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,103 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,481,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
立川 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 5-3

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　萩原　謙介

TEL.

鑑定評価額

36,400,000 円

１㎡当たりの価格

368,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市富士見町２丁目１２６番２｢富士見町２－１２－７｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ6	中低層の店舗、共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域	南西12m都道	水道、ガス、下水	立川 890m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ都道

交通

施設

立川駅西方

890m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は都道沿いの商業地域として熟成しており、地域を大きく変容させる要因もないため、当面は現状を維
持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 376,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は立川市及び隣接市等の駅周辺の商業地域で、中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ住商混在地域である。
大規模な収益物件は少ない。主な需要者は地縁性を有する法人・個人、不動産業者等である。ＪＲ中央線沿線の駅周辺
に位置する中小規模の土地の中心価格帯は用途等により異なり、価格帯は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域一帯は、１階が店舗、２階以上が共同住宅等が標準的利用である。対象標準地の地積が小さく、収益還元法は
低めに試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも
留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　昭島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 434,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[121.5]

[100.0]
100

362,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染拡大の一服を受けて景気は回復基調にあ
るが先行きは不透明である。駅徒歩圏の住宅
地等の地価はやや上昇傾向にある。

繁華性はやや劣り店舗需要は弱いがマンショ
ン需要は高く、地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因に大きな変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＡ公５ -101	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.9m市道、北西6m、南西3.8m、三方路		近商高度地区3種 (100,294)
b	ＴＡＮ公５ -23	立川市		底地	（　）	不整形	東20m都道、西6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	ＡＲＡ公５ -1	立川市		更地	（　）	長方形	西37m都道、北4m、角地		近商高度2種最高25m (100,200)
d	ＡＲＡ公５ -7	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 339,436	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	363,061	100 [ 98.1]	370,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 ) 341,247	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	347,060	100 [ 91.6]	378,886		379,000
c	(　 ) 460,371	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	463,530	100 [ 96.5]	480,342		480,000
d	(　 ) 557,953	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	556,859	100 [ 146.7]	379,590		380,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 376,000 円／㎡]

立川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、規範性を有する造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,940,446	1,404,009	5,536,437	4,608,240	928,197	（　0.9511） 882,808	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,063,818 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	78.72	Ｓ5	310.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	7.9 m x 12.7 m	前面道路：都道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階共同住宅（平均専有面積３２㎡程度）を想定

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

規模、建物構造・用途等を考慮して判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.72	79.0	62.19	2,865	178,174	4.0	712,696
							0.0	0
2～ 2	居宅	73.84	87.0	64.24	2,231	143,319	1.0	143,319
							1.0	143,319
3～ 3	居宅	73.84	87.0	64.24	2,231	143,319	1.0	143,319
							1.0	143,319
4～ 4	居宅	41.83	77.5	32.42	2,231	72,329	1.0	72,329
							1.0	72,329
5～ 5	居宅	41.83	77.5	32.42	2,231	72,329	1.0	72,329
							1.0	72,329

計		310.06	82.4	255.51		609,470		1,143,992
								431,296

⑨年額支払賃料	609,470 円　×　12ヶ月　＝　 7,313,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,313,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 585,091 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,728,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,143,992 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 431,296 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 201,372 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,940,446 円　　　　（　 70,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＮＡＦ公５　　　　-5	2,105 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,327 円/㎡　月額支払賃料（　 2,231 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＮＡＦ公５　　　　-6	2,269 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,315
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,000 円	72,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,409 円	7,313,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,100 円	72,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	72,800 円	72,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,800 円	72,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,404,009 円　（　　　　　　 14,182 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,800,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 310.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,608,240 円（　　　　　 46,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,940,446 円
②総費用	1,404,009 円
③純収益　①－②	5,536,437 円
④建物等に帰属する純収益	4,608,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	928,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	882,808 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,917 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,063,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）