鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＥＴ公５ -109	立川市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	ＯＨＫ公５ -111	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)
c	ＨＡＴ公５ -109	日野市		更地	（　）	長方形	南東16m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
d	ＫＯＲ公５ -101	国立市		更地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		近商特別用途地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,109,318	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,153,691	100 [ 140.8]	819,383	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	819,000
b	(　 ) 908,742	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	1,006,280	100 [ 124.2]	810,209		810,000
c	(　 ) 481,013	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	494,481	100 [ 67.6]	731,481		731,000
d	(　 ) 408,057	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	425,195	100 [ 57.7]	736,906		737,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 774,000 円／㎡]

立川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,162,542	11,588,671	46,573,871	35,564,400	11,009,471	（　0.9519） 10,479,915	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	232,887,000 円　　　　（　 610,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ7	1,850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	382 ㎡	23.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～７階は事務所、平面駐車場２台分の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中層の店舗兼事務所として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	73.0	197.10	3,650	719,415	8.0	5,755,320
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	87.0	234.90	3,250	763,425	6.0	4,580,550
							0.0	0
3～ 5	事務所	270.00	87.0	234.90	3,250	763,425	6.0	4,580,550
							0.0	0
6～ 7	事務所	250.00	87.0	217.50	3,250	706,875	6.0	4,241,250
							0.0	0
～

計		1,850.00	85.0	1,571.70		5,186,865		32,560,020
								0

⑨年額支払賃料	5,186,865 円　×　12ヶ月　＝　 62,242,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,571.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,242,380 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　％　＝　　 4,979,390 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,862,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,560,020 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 299,552 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,162,542 円　　　　（　 152,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公５　　　　-5	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,266 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＴＡＮ公５　　　　-14	3,127 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,041
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,670,000 円	534,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,885,271 円	62,842,380　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,600,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,365,400 円	534,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	534,000 円	534,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	534,000 円	534,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,588,671 円　（　　　　　　 30,337 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	534,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,564,400 円（　　　　　 93,101 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,162,542 円
②総費用	11,588,671 円
③純収益　①－②	46,573,871 円
④建物等に帰属する純収益	35,564,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,009,471 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,479,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,887,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 610,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
立川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 5-2

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　田中　和弘

TEL.

鑑定評価額

281,000,000 円

１㎡当たりの価格

735,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市曙町１丁目３５番２外｢曙町１－１２－２３｣				②地積　(㎡)	382 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	2:1	店舗兼ホテルＲＣ8F1B	店舗、事務所ビル等が混在する商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	立川 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

立川駅　西方

500m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動がみられないため、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 785,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 611,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線各駅の駅前からやや距離をおき、テナントとして進学塾や専門学校、事務所、共同住宅等に
適地な商業地域。需要者は、主に不動産業者や開発業者、不動産投資家である。駅周辺の商業地の地価変動はその地域
の性格により異なるところ、用途の多様性をもつ当該地域では上昇傾向にある。土地単価は規模や立地により大きく異
なるが、同一需給圏内で６０万円／㎡～１００万円／㎡程度の取引事例が分布している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の店舗事務所地が最有効使用であるが、地域としての商業集積度、高度利用、面的範囲等は十分ではない。新規
の投資採算性では全体的に不十分であり、また試算にあたり想定要素が多い収益価格はやや低位に試算された。しかし
、商業地にあっては重視すべき試算価格である。よって、実証的で相対的な説得力が高い比準価格を重視しつつ、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　立川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 754,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[103.6]

[100.0]
100

737,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍を引きずるなか商業地、住宅地等の
立地や利便性、収益性等により選別され、そ
の程度により地価は上昇、弱含み等、斑模様
である。

一般的要因の影響を受けて店舗・事務所の賃
貸需要等に減退がみられるものの、用途の多
様性を有しており、投資需要は堅調で上昇傾
向にある。

中高層店舗事務所地としては標準的な画地で
ある。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＮ公５ -101	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東11m市道、南東2.7m、角地		商業高度地区最高35m (100,400)
b	ＯＨＫ公５ -111	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)
c	ＡＲＡ公５ -7	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	ＺＵＳ公５ -110	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、北西12m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 818,849	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	828,389	100 [ 99.3]	834,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	834,000
b	(　 ) 908,742	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	1,009,076	100 [ 123.6]	816,405		816,000
c	(　 ) 557,953	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	558,500	100 [ 76.9]	726,268		726,000
d	(　 ) 746,311	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	753,419	100 [ 97.9]	769,580		770,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 785,000 円／㎡]

立川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,790,368	11,931,334	47,859,034	36,829,800	11,029,234	（　0.9519） 10,498,728	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	233,305,067 円　　　　（　 611,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ7	1,850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	382 ㎡	23.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２～７階：事務所の部分貸し、敷地内駐車場２台分、ＲＣ造７階建を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

エントランス、昇降機等設置のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	75.0	202.50	3,650	739,125	8.0	5,913,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	90.0	243.00	3,234	785,862	6.0	4,715,172
							0.0	0
3～ 5	事務所	270.00	90.0	243.00	3,234	785,862	6.0	4,715,172
							0.0	0
6～ 7	事務所	250.00	90.0	225.00	3,234	727,650	6.0	4,365,900
							0.0	0
～

計		1,850.00	87.8	1,624.50		5,337,873		33,505,488
								0

⑨年額支払賃料	5,337,873 円　×　12ヶ月　＝　 64,054,476 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,624.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,054,476 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,172,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,482,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,505,488 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 308,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,790,368 円　　　　（　 156,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公５　　　　-5	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,250 円/㎡　月額支払賃料（　 3,234 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＴＡＮ公５　　　　-14	3,127 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,135
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,765,000 円	553,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,939,634 円	64,654,476　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,600,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,520,700 円	553,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	553,000 円	553,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	553,000 円	553,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,931,334 円　（　　　　　　 31,234 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	553,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,829,800 円（　　　　　 96,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,790,368 円
②総費用	11,931,334 円
③純収益　①－②	47,859,034 円
④建物等に帰属する純収益	36,829,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,029,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,498,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,305,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 611,000 円／㎡）