別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 立川 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -31 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　良介   TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 249,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市柏町４丁目１２番２５ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) 準防 （その他） 高度1種最高20m (60,150) 1:2 住宅 Ｗ2 準幹線道路沿いに住 宅と畑地が見られる 住宅地域 北12m市道 水道、ガス、下水 砂川七番 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１２ｍ 交通 施設 砂川七番駅北西方 700m 法令 規制 １中専 (60,150) 準防  高度地区1種20m ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅のほかに畑地等もみられる住宅地域である。将来的に畑等が宅地化されるに伴って、徐々に住宅地域と して成熟していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市や隣接市のうち、戸建住宅が標準的と認められる地域一帯である。近隣地域は立川駅まで多摩都市 モノレール線やバス便が利用可能であり、地域の成熟に伴い、住宅地としての需要は増えつつある。購入者は地縁があ る場合が多く、３０～４０代が中心と把握される。市場中心価格帯は、更地が２，０００～３，０００万円前後、新築 建売住宅は３，５００～４，０００万円前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 多摩都市モノレール線砂川七番駅から徒歩圏内の立地である。一部にアパート等も見受けられるが、地主が土地有効活 用の為に建築したケースが殆どであり、新規に土地を取得してまで収益物件を建てるケースは少ないと把握される。一 方で比準価格は、立地等の類似性の認められる取引事例を用いて試算されており、規範性が高い。以上より、比準価格 を中心に、収益価格を参考に止め、前年公示価格等からの検討も踏まえて、上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    242,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [ 95.7] [100.0] 100 249,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    244,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引いた感染症の影響が、沈静化しつつあり 、市域全体的に、取引価格の水準は強含み又 は上昇基調にあると言える。 地域要因に大きな変動は見受けられない。周 辺は畑地等も見受けられ、将来的に徐々に住 宅地化して行くと予測される。地価は回復基 調にある。 個別的要因の変動は、特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％