鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＡＦ公５ -1	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.6m都道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
b	ＯＨＷ公５ -14	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＴＥＴ公５ -11	立川市		建付地	（　）	袋地等	北4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＨＡＲ公５ -25	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	ＭＩＮ公５ -2	立川市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,230	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,856	100 [ 107.1]	191,275	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 163,020	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,324	100 [ 89.3]	184,013		184,000
c	(　 ) 197,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.2]	223,723	100 [ 115.6]	193,532		194,000
d	(　 ) 307,329	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	296,986	100 [ 132.4]	224,310		224,000
e	(　 ) 377,964	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	400,642	100 [ 142.6]	280,955		281,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

立川 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、規範性を有する造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,978,813	905,400	3,073,413	2,748,040	325,373	（　0.9742） 316,978	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,204,045 円　　　　（　 40,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	16.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで平均専有面積３３㎡程度を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,710	171,000	1.0	171,000
							1.0	171,000
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,745	174,500	1.0	174,500
							1.0	174,500
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		345,500		345,500
								345,500

⑨年額支払賃料	345,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,146,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,146,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 331,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,814,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,314 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,978,813 円　　　　（　 22,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＩＨ公５　　　　-8	2,110 ( 2,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,851	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,745 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＯＲ公５　　　　-4	1,529 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,788
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	207,300 円	4,146,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,800 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 905,400 円　（　　　　　　 5,144 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,748,040 円（　　　　　 15,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,978,813 円
②総費用	905,400 円
③純収益　①－②	3,073,413 円
④建物等に帰属する純収益	2,748,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,204,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
立川 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 -30

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　谷　良介

TEL.

鑑定評価額

33,300,000 円

１㎡当たりの価格

189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市富士見町６丁目３３３番２外｢富士見町６－６３－２７｣				②地積　(㎡)	193 ( 17)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最低25m (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ3	一般住宅、作業所等が混在する住宅地域	北4.2m市道	水道、ガス、下水	柴崎体育館 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．２
ｍ市道

交通

施設

柴崎体育館駅西方

1.7km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

地域内には特別の変動要因はなく、当面は現状の居住環境を維持しつつ推移して行くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線立川駅、ＪＲ青梅線西立川駅、多摩都市モノレール線の柴崎体育館駅を主たる最寄駅として
、概ね立川市及び昭島市を圏域とする住宅地域である。需要者の中心は会社員世帯等と把握される。近隣地域の周辺で
は、不動産業者による戸建住宅の建売分譲も見受けられる。取引されるのは戸建住宅が中心である。１３０㎡程度の規
模の土地で２，５００万円前後、新築建物付きで３，５００～４，０００万円前後が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多摩都市モノレール線柴崎体育館駅から離れた立地である。一部に共同住宅も見受けられるが、地主が土地有効活用の
為に建築したアパートが殆どであり、新規に土地を取得してまで収益物件を建てるケースは少ないと把握される。一方
で比準価格は、立地等の類似性の認められる取引事例を用いて試算されており、規範性が高い。以上より、比準価格を
中心に、収益価格を参考に止め、前年公示価格等からの検討も踏まえて、上記の通り、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　立川 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 310,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[102.0]

100
[165.7]

[100.0]
100

189,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長引いた感染症の影響が、沈静化しつつあり
、市域全体的に、取引価格の水準は強含み又
は上昇基調にあると言える。

モノレール駅から距離があるものの、近傍に
は大型商業施設等も見られる。地価は回復基
調にある。

個別的要因の変動は、特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＥＴ公５ -11	立川市		建付地	（　）	袋地等	北4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＯＨＷ公５ -14	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＮＡＦ公５ -1	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.6m都道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
d	ＴＡＮ公５ -25	立川市		更地	（　）	不整形	西6.5m市道、北6m、準角地		１低専高度地区1種 (56,127)
e	ＡＲＡ公５ -17	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.2]	223,723	100 [ 110.7]	202,098	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 163,020	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,324	100 [ 90.5]	181,573		182,000
c	(　 ) 203,230	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,856	100 [ 105.7]	193,809		194,000
d	(　 ) 193,055	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	196,373	100 [ 109.7]	179,009		179,000
e	(　 ) 142,685	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	149,827	100 [ 81.6]	183,612		184,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

立川 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、宅地造成費用の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,973,055	905,100	3,067,955	2,645,040	422,915	（　0.9742） 412,004	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,363,727 円　　　　（　 53,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最低25m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	16.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３３㎡程度の２ＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定した為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,700	170,000	1.0	170,000
							1.0	170,000
～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,750	175,000	1.0	175,000
							1.0	175,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		345,000		345,000
								345,000

⑨年額支払賃料	345,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,140,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,140,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 331,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,808,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,081 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,973,055 円　　　　（　 22,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＭＩＮ公５　　　　-5	1,822 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＫＩＨ公５　　　　-8	2,110 ( 2,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,835
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	207,000 円	4,140,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,800 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 905,100 円　（　　　　　　 5,143 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,645,040 円（　　　　　 15,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,973,055 円
②総費用	905,100 円
③純収益　①－②	3,067,955 円
④建物等に帰属する純収益	2,645,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,915 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,341 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,363,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,200 円／㎡）