別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 立川 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -27 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　新井　隆之   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市富士見町４丁目１９番４ ｢富士見町４－１０－１０｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m私道 水道、ガス、下水 西立川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 西立川駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には立川市内の住宅地域全域であるが、特に代替・競争関係を有するのは西立川駅徒歩圏の住宅地 域である。主な需要者は都心部や隣接市に勤務する個人もしくは市内に地縁性を有する一次取得者層が中心である。最 寄駅の西立川駅から徒歩１５分であるが、近年宅地の細分化が進んでいる。西立川駅から徒歩１５分程度に位置する住 宅地は、更地で１００㎡が２６００万円程度、新築の戸建分譲は総額３０００万円台半ばが需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の最有効使用は低層住宅地であり、典型的な需要者は居住の快適性に着目した個人であることから、取引事 例比較法が最も適合している。採用した取引事例は、「西立川」駅、「西国立」駅勢圏の類似性の高い住宅地に係るも ので規範性を有する。一方、収益還元法については、周辺には共同住宅も存するが、土地の収益性が低いことから採用 しなかった。本件においては、比準価格を標準に、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [127.9] [105.0] 100 257,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    256,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ４年１月～Ｒ４年１０月の立川市の土地取 引件数は１８９２件、前年同期間の１９７０ 件に比し、減少している『土地取引規制基礎 調査概況調査』。 地域要因に変化は見受けられない。西立川駅 から徒歩約１５分に存し、生活利便性は標準 的な住宅地域である。地価は概ね横ばい傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％