鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＮ公５ -109	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)
b	ＴＡＮ公５ -105	立川市		建付地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	ＫＯＲ公５ -7	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m都道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
d	ＡＲＡ公５ -8	立川市		建付地	（　）	長方形	北東4m道路、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e	ＯＨＷ公５ -103	立川市		建付地	（　）	正方形	北西13m市道、中間画地		１住居高度地区2種25m 地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 470,646	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	486,177	100 [ 104.6]	464,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	483,000
b	(　 ) 514,260	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	529,026	100 [ 107.8]	490,748		510,000
c	(　 ) 403,720	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	417,043	100 [ 94.1]	443,191		461,000
d	(　 ) 575,220	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	579,776	100 [ 100.4]	577,466		601,000
e	(　 ) 409,266	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	417,370	100 [ 95.4]	437,495		455,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 472,000 円／㎡]

立川 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,510,286	2,701,200	11,809,086	8,229,000	3,580,086	（　0.9511） 3,405,020	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	77,386,818 円　　　　（　 290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	16.3 m x 16.4 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約３８㎡）１２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	2,744	411,600	1.0	411,600
							1.0	411,600
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	2,800	420,000	1.0	420,000
							1.0	420,000
3～ 3	住宅	150.00	100.0	150.00	2,856	428,400	1.0	428,400
							1.0	428,400
～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,260,000		1,260,000
								1,260,000

⑨年額支払賃料	1,260,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,120,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,120,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,209,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,910,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,260,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,260,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 588,294 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,510,286 円　　　　（　 54,346 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公５　　　　-7	2,980 ( 2,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,980	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＯＨＷ公５　　　　-8	2,668 ( 2,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,866
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	453,600 円	15,120,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,062,700 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,701,200 円　（　　　　　　 10,117 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,229,000 円（　　　　　 30,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,510,286 円
②総費用	2,701,200 円
③純収益　①－②	11,809,086 円
④建物等に帰属する純収益	8,229,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,580,086 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,405,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,753 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,386,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
立川 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 -24

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　田中　和弘

TEL.

鑑定評価額

126,000,000 円

１㎡当たりの価格

471,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市柴崎町２丁目１６７番１１｢柴崎町２－２２－４｣				②地積　(㎡)	267 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南東7.3m市道	水道、ガス、下水	立川 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　７
．３ｍ市道

交通

施設

立川駅　南西方

600m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 471,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 267,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線「立川」駅前後の各駅から徒歩圏内にあり、居住環境や利便性等に優る中規模住宅地域。主た
る需要者には都心部、多摩中心部への通勤者世帯の１次取得者層及び当該地域の地縁的選好者の買換え層のほか、画地
規模が大きく相応の容積もあるため投資需要がみられる。需要の中心となる価格帯は、戸建向け土地では４０万円／㎡
～５０万円／㎡前後で推移し上昇傾向にある。その相対的希少性から高値で取引される傾向がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好
条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもそ
の収益性は低く、収益価格は低位に試算された。よって、収益価格は参考にとどめ、取引実態にも合致しており実証的
で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　立川 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 310,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[102.0]

100
[ 69.5]

[104.0]
100

469,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    447,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍を引きずるなか商業地、住宅地等の
立地や利便性、収益性等により選別され、そ
の程度により地価は上昇、弱含み等、斑模様
である。

主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。特段の変
動要因はない。利便性等に優り需要は強く地
価は上昇傾向にある。

接面方位に優位性があるが、ほぼ標準的な画
地。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＯＲ公５ -20	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、南西4m、角地		１中専高度2種最高25m (80,200)
b	ＴＡＮ公５ -105	立川市		建付地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	ＴＡＮ公５ -109	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)
d	ＫＯＲ公５ -7	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m都道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 395,324	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	397,627	100 [ 92.1]	431,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	449,000
b	(　 ) 514,260	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	539,209	100 [ 112.7]	478,446		498,000
c	(　 ) 470,646	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	494,178	100 [ 109.3]	452,130		470,000
d	(　 ) 403,720	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	423,906	100 [ 94.1]	450,485		469,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 471,000 円／㎡]

立川 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,815,865	2,603,692	11,212,173	7,912,500	3,299,673	（　0.9511） 3,138,319	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	71,325,432 円　　　　（　 267,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	16.3 m x 16.4 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（１ＬＤＫ，平均専有面積３５㎡程度）の鉄骨造３階建を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	2,603	390,450	1.0	390,450
							1.0	390,450
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	2,684	402,600	1.0	402,600
							1.0	402,600
3～ 3	住宅	150.00	100.0	150.00	2,711	406,650	1.0	406,650
							1.0	406,650
～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,199,700		1,199,700
								1,199,700

⑨年額支払賃料	1,199,700 円　×　12ヶ月　＝　 14,396,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,396,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,151,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,244,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,199,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,037 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,199,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 560,140 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,815,865 円　　　　（　 51,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＡＮ公５　　　　-9	2,794 ( 2,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,684 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＯＨＷ公５　　　　-8	2,668 ( 2,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	625,000 円	125,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	431,892 円	14,396,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 275,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,021,800 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,603,692 円　（　　　　　　 9,752 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,912,500 円（　　　　　 29,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,815,865 円
②総費用	2,603,692 円
③純収益　①－②	11,212,173 円
④建物等に帰属する純収益	7,912,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,299,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,138,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,325,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267,000 円／㎡）