別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 立川 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -23 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大和田　公一   TEL.

鑑定評価額 36,500,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市錦町５丁目１６７番２８外 ｢錦町５－１６－７｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 立川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 立川駅南方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパートを中心とする既成の住宅地域として熟成しており、地域内には特段の変動要因はないため、 現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線、南武線、多摩モノレール沿線で、立川市を中心とする住宅地域である。同圏内は中小規模の 一般住宅を主体としており、需要者は同圏内に居住する一次取得者層が中心となる。超低金利を背景に立川駅徒歩圏の 価格が上昇するなかで、立川駅とモノレール駅も利用できる利便性の良さから需要は堅調である。需要の中心は土地面 積１２０㎡程度、中心となる価格帯は土地４，０００万円前後、新築戸建は５，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から収益価格の試算が困難であり、かつ取引も自己利用目的が中心であるため、評価手法は取引 事例比較法を採用した。比準価格の試算にあたっては、接近・環境条件等で類似性が高い錦町・柴崎町内に所在する事 例を採用しており求められた比準価格は実証的である。本件ではさらに、前年公示価格等からの検討、及び最近の不動 産市場の分析結果から比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    310,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　立川（都） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    312,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利、立川駅前の発展、物件の供給不足か ら市内の地価は上昇してきたが、今後の金融 政策による不動産市場への影響が不透明な情 勢である。 地域要因の変動はみられない。立川駅徒歩圏 の物件供給数の少なさが周辺部の売買価格に 波及しており、地価は上昇している。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％ +2.6 ％