別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 立川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -22 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　南　寛章   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市上砂町４丁目４６番２７ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 東6m私道 水道、下水 武蔵砂川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 武蔵砂川駅南西方 400m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域に影響を与える要因は見当たらないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、立川市北西部をはじめとする西武拝島線、多摩都市モノレール沿線の低層住宅地域。需要者の中心は、 都心部及び多摩中心部への通勤者世帯で３０～４０歳前後の一次取得者が多く圏外からの転入者は少ない。立川市中心 部に比して地価水準が相対的に低く値ごろ感がある。テレワーク等の普及により郊外型の戸建住宅の需要は上昇傾向に ある。中心価格帯は１００㎡程度の更地で２，０００万円程度、新規の戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は一般低層住宅が建ち並ぶ地域に存する戸建住宅地であり、近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が大半であ り共同住宅等の収益用不動産は散見される程度であり、適切な収益事例の収集は困難であることから収益還元法の適用 は断念した。一方、土地建物一体の取引事例は存し一定の取引水準が形成されているものと判断される。以上から、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [ 97.6] [102.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の金利上昇幅の縮小等により円安傾向が 落ち着く一方、日本銀行の異次元金融緩和政 策転換による金融市場変動等の影響に留意す る必要がある。 駅から徒歩圏内にある低層住宅が建ち並ぶ地 域であり、需要は堅調であり、価格は概ね横 ばい傾向にある。 特段の変化は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％