別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 立川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -17 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　鉄谷　義宏   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市砂川町４丁目２７番３２外 ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが混在する住 宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵砂川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 武蔵砂川駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住宅地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は、需要増からや や強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武拝島線沿線で、概ね立川市の各駅から徒歩圏に存する既成の中小規模住宅地である。需要者は立川 市に居住する一次取得者層が多いが、同一需給圏外からの転入者も少なからず存在している。周辺は空地が多く、供給 が多いが、先行きの景気の不透明感は残るものの割安感から需要は増えており、価格はやや強含みで推移している。需 要の中心は新築戸建住宅で４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺は、収益価格の前提となるマンションやアパート等の賃貸物件は少なく、取引は自己居住用の戸建住宅取引 が中心である。従って、収益価格は試算せず、自用目的での取引価格を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。決定にあたっては、立川市内北側に広がる西武拝島線を最寄駅とする住宅地の中で、対象地の街路 条件が優ることに留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締めによる景気の下押しリス クはあるもののウィズコロナの下で景気は緩 やかに持ち直しており、住宅建設は底堅い動 きとなっている。 空地が多い地域のため、供給が多いものの競 争力は市内で平均的であり、需給バランスは 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％