別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 立川 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -12 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　新井　隆之   TEL.

鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市羽衣町３丁目３４番６外 ｢羽衣町３－６－５｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 西国立 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 西国立駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には立川市内の住宅地域全域であるが、特に代替・競争関係を有するのは西国立駅徒歩圏の住宅地 域である。主な需要者は都心部や隣接市に勤務する個人もしくは市内に地縁性を有する一次取得者層が中心である。コ ロナ禍により景況感が悪化しているものの、西国立駅徒歩約６分の生活利便性に優る住宅地域であるので、地価は上昇 傾向で推移している。需要の中心は１２０㎡の土地で３５００万円、新築の戸建住宅で５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の最有効使用は低層住宅地で、主な需要者は居住の快適性に着目した個人であるため、取引事例比較法が最 も適合している。採用した取引事例は、「西国立」駅、「立川」駅徒歩圏住宅地に係るもので規範性を有する。収益還 元法については、近隣地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、土地の収益性が低いことから採用 しなかった。本件においては、比準価格を標準に、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [110.0] [101.0] 100 288,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    279,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ４年１月～Ｒ４年１０月の立川市の土地取 引件数は１８９２件、前年同期間の１９７０ 件に比し、減少している『土地取引規制基礎 調査概況調査』。 地域要因に変化は見受けられない。西国立駅 から徒歩約６分に位置し、生活利便性が高い ため、需要は底堅い。地価はやや上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％