別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 立川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -11 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　文央   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市曙町３丁目２１６番４８５ ｢曙町３－２８－１５｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が整然と建 ち並ぶ戸建住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 立川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 立川駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 競輪場、学校、自衛隊駐屯基地等大型施設に囲まれた既成一般住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく 、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市及び周辺各都市のうちＪＲ中央線沿線の住宅地域である。需要者の中心は当圏内の一次取得者で、 買換え層も含まれる。新築物件としては戸建住宅が中心である。近隣地域周辺では大量の供給は見込めないが、堅調な 需要を背景に、市場の中心価格帯は１００～１２０㎡程度の土地で３，０００～３，５００万円前後、新築戸建住宅で 総額４，５００～５，０００万円程度であるが、一部高価格帯で成約している物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集された取引事例で、自用目的が中心であり信頼性が高い。近隣地域周 辺には共同住宅も見られるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは困難であることや当該地域は収益 性よりも居住の快適性を重視する地域であることから収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [105.9] [100.0] 100 296,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増傾向が継続しているが、生産 年齢人口よりも老年人口の伸び率が大きい。 土地の取引件数はコロナ禍以降増加傾向に転 じている。 駅から距離があるが、区画整然とした人気の 高い成熟度の高い住宅地域である。需要の強 さは市内でも上位に入り、価格水準は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％