別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 立川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -9 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　和弘   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市西砂町１丁目３９番４１ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある農地の残る住宅 地域 西5m市道 水道、ガス、下水 西武立川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 西武立川駅　北西方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 緩やかに宅地化が進みつつあるなか、特段の価格形成要因の変動はみられず、当面は現状のまま推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市北西部をはじめとする西武拝島線沿線の住宅地域。主たる需要者は都心部、多摩中心部への通勤者 世帯の１次取得者層及び当該地域の地縁的選好者の買換え層が中心。立川市中心部に比して周辺地価水準が相対的に低 く値ごろ感がある。需要は概ね横ばい傾向にある。需要の中心となる価格帯は、この規模の新築建売住宅で４，０００ 万円前後、戸建向け土地は１５万円／㎡～２０万円／㎡弱で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好 条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもそ の賃貸需要は乏しく収益性は低いため、収益還元法は非適用とした。よって、取引実態にも合致しており実証的で説得 力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [ 99.7] [102.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を引きずるなか商業地、住宅地等の 立地や利便性、収益性等により選別され、そ の程度により地価は上昇、弱含み等、斑模様 である。 一般住宅が建ち並びつつある熟成度がやや低 い分譲住宅地域。新規の大規模な開発や宅地 分譲等、特段の要因変動はない。 接面方位にやや優位性があるが、ほぼ標準的 な画地。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％