別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 立川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -8 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　藤川　健一   TEL.

鑑定評価額 41,600,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市柴崎町４丁目１５６番１外 ｢柴崎町４－１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる既成 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 立川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 立川駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ立川駅からやや距離のある低層住宅地域であり、今後も現在の状態を維持しつつ推移するものと予想される 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    306,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の立川市及びその周辺市町に存する圏域の住宅地である。需要者は立川市及び周辺市域に 居住する３０～４０歳代前半の一次取得者が大半である。近時、地価は若干の上昇傾向にあり、景気回復への不透明感 もあるが、今後も若干の上昇傾向が継続するものと思われる。需要の中心は土地は３０００万円前後、新築戸建住宅は ４５００万円前後の価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は主に中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域に存し、自己使用目的の戸建住宅地取引が大半であり、かつ 経済合理性を有する賃貸住宅の建築が困難であることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高 い複数の取引事例に基づき試算され、自用の住宅地を求める需要者の意見を反映した実証性及び規範性が高い試算価格 であると思料されることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [107.9] [105.0] 100 305,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    299,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 設備投資や住宅投資は回復傾向にあるが、新 型コロナ感染収束の見通し不透明や原材料価 格上昇により、景気回復ペースは遅いものと 予測される。 ＪＲ立川駅までやや距離のある成熟した住宅 地域であり、駅周辺の供給過少により、一定 の需要は認められ、価格は若干の上昇傾向に ある。 特に個別的要因に変動はないものと思われる 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％