鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＩＭ公５ -24	立川市		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＳＩＭ公５ -25	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＴＡＮ公５ -108	立川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,160)
d	ＯＨＷ公５ -6	立川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、東3.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＴＡＮ公５ -24	立川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 249,098	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	249,831	100 [ 91.1]	274,238	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 348,965	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	338,995	100 [ 109.4]	309,867		310,000
c	(　 ) 315,255	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	342,798	100 [ 114.9]	298,345		298,000
d	(　 ) 357,143	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	349,925	100 [ 112.8]	310,217		310,000
e	(　 ) 272,281	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	272,281	100 [ 94.7]	287,520		288,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

立川 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地のため再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,451,274	1,240,771	5,210,503	3,873,960	1,336,543	（　0.9511） 1,271,186	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,890,591 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（平均専有面積４０㎡）６戸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域における標準的な建物を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	85.0	76.50	2,250	172,125	1.0	172,125
							1.0	172,125
2～ 2	居宅	90.00	90.0	81.00	2,341	189,621	1.0	189,621
							1.0	189,621
3～ 3	居宅	90.00	90.0	81.00	2,450	198,450	1.0	198,450
							1.0	198,450
～

～

計		270.00	88.3	238.50		560,196		560,196
								560,196

⑨年額支払賃料	560,196 円　×　12ヶ月　＝　 6,722,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,722,352 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 537,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,184,564 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	560,196 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,154 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 560,196 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 261,556 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,451,274 円　　　　（　 39,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＭＩＮ公５　　　　-1	2,557 ( 2,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,447	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,442 円/㎡　月額支払賃料（　 2,341 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＭＩＮ公５　　　　-3	1,852 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,437
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	61,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,671 円	6,722,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,400 円
	建物　　　　　　　　　 500,300 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,240,771 円　（　　　　　　 7,520 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,873,960 円（　　　　　 23,479 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,451,274 円
②総費用	1,240,771 円
③純収益　①－②	5,210,503 円
④建物等に帰属する純収益	3,873,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,336,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,271,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,890,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
立川 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 -5

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　新井　隆之

TEL.

鑑定評価額

48,800,000 円

１㎡当たりの価格

296,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市柴崎町１丁目１４９番３｢柴崎町１－１１－８｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高20m (70,200)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅を標準に店舗も散見される混在住宅地域	南7.7m都道	水道、ガス、下水	立川 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．７ｍ都道

交通

施設

立川駅南西方

1.4km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないが、将来的には住宅系用途の割合が増加するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広域的には立川市およびその隣接市内の幹線ないしは準幹線道路沿いの住宅地域である。都道沿いは交通
量が多いため、本来は店舗や事業所利用を目的とした事業者・法人等、需要層の幅は広いが、近年は立地可能業種が限
定され、住宅用途の取引が増加している。需要者は自己使用の住宅用地を求める一次取得者層を中心に小規模事業者等
と認められる。中心価格帯については取得目的により総額は困難であるが、単価では３０万円／㎡前後と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の最有効使用は低層住宅地で、需要者は自用目的の個人および法人等であるため、取引事例比較法が最も適
合している。採用した取引事例は、ＪＲ中央線「立川」駅勢圏の混在型の住宅地に係るもので規範性を有する。一方、
収益還元法は近隣地域における投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って、本件
では、比準価格を標準に、収益価格を参考の上、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　立川 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 310,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[102.0]

100
[105.8]

[100.0]
100

296,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ４年１月～Ｒ４年１０月の立川市の土地取
引件数は１８９２件、前年同期間の１９７０
件に比し、減少している『土地取引規制基礎
調査概況調査』。

地域要因に変化は見受けられない。幹線道路
沿の混在地域で事業向け需要はやや限定的で
あるが、住宅需要が価格を下支えし、地価は
回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.2
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＡＦ公５ -18	立川市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＨＡＲ公５ -25	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	ＮＡＦ公５ -23	立川市		貸家建付地	（　）	台形	東7m道路、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
d	ＡＲＡ公５ -18	立川市		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,512	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,477	100 [ 88.5]	307,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	308,000
b	(　 ) 307,329	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	302,305	100 [ 101.7]	297,252		297,000
c	(　 ) 338,256	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	348,859	100 [ 121.8]	286,420		286,000
d	(　 ) 339,109	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	332,588	100 [ 113.4]	293,287		293,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

立川 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,189,259	1,182,480	5,006,779	3,696,720	1,310,059	（　0.9511） 1,245,997	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,318,114 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約４０㎡）６戸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域における標準的な建物を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	85.0	76.50	2,230	170,595	1.0	170,595
							1.0	170,595
2～ 2	居宅	90.00	90.0	81.00	2,253	182,493	1.0	182,493
							1.0	182,493
3～ 3	居宅	90.00	90.0	81.00	2,276	184,356	1.0	184,356
							1.0	184,356
～

～

計		270.00	88.3	238.50		537,444		537,444
								537,444

⑨年額支払賃料	537,444 円　×　12ヶ月　＝　 6,449,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,449,328 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 515,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,933,382 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	537,444 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,944 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 537,444 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 250,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,189,259 円　　　　（　 37,511 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＡＲＡ公５　　　　-6	2,402 ( 2,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,378	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,253 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＡＲＡ公５　　　　-5	2,168 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,190
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,000 円	58,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	193,480 円	6,449,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,400 円	58,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.35 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,182,480 円　（　　　　　　 7,167 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,696,720 円（　　　　　 22,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,189,259 円
②総費用	1,182,480 円
③純収益　①－②	5,006,779 円
④建物等に帰属する純収益	3,696,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,310,059 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,245,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,318,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）