鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＭ公０５ -20	八王子市		建付地	（　）	長方形	西15m都道、南6m、角地		近商 (100,300)
b	ＮＮ公０５ -10	八王子市		更地	（　）	長方形	東16m市道、西6m、二方路		２中専高度地区2種地区計画等 (80,200)
c	ＳＹ公０５ -16	八王子市		底地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
d	ＷＨ公０５ -11	八王子市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南23m国道、東4m、角地		準住居高度地区2種 (80,200)
e	ＹＴ公０５ -2	八王子市		貸家建付地	（　）	不整形	北東22m都道、南東4m、角地		２中専高度地区2種地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,965	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	143,389	100 [ 107.1]	133,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 197,279	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	191,209	100 [ 115.8]	165,120		165,000
c	(　 144,998) 144,998	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,433	100 [ 95.6]	152,127		152,000
d	(　 ) 155,139	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	151,524	100 [ 97.8]	154,933		155,000
e	(　 ) 184,139	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	184,139	100 [ 112.5]	163,679		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

八王子 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,622,099	2,439,268	9,182,831	7,925,400	1,257,431	（　0.9756） 1,226,750	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	27,261,111 円　　　　（　 76,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	203.00	Ｓ3	609.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	357 ㎡	17.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗利用（スケルトン）、上層階は１ＤＫ～２ＤＫ想定

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.00	90.0	182.70	2,000	365,400	4.0	1,461,600
							1.0	365,400
2～ 2	住宅	203.00	96.0	194.88	1,543	300,700	1.0	300,700
							1.0	300,700
3～ 3	住宅	203.00	96.0	194.88	1,543	300,700	1.0	300,700
							1.0	300,700
～

～

計		609.00	94.0	572.46		966,800		2,063,000
								966,800

⑨年額支払賃料	966,800 円　×　12ヶ月　＝　 11,601,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 572.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,601,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 838,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,146,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,063,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 966,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 456,305 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,622,099 円　　　　（　 32,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＯ公０５（賃）　　　　-26	1,451 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	1,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,543 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＯ公０５（賃）　　　　-27	1,780 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [103.0]	1,616
c	ＹＯ公０５（賃）　　　　-28	1,751 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [104.0]	1,604

八王子 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	714,000 円	119,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	359,568 円	11,985,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 993,600 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,439,268 円　（　　　　　　 6,833 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 609.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,925,400 円（　　　　　 22,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,622,099 円
②総費用	2,439,268 円
③純収益　①－②	9,182,831 円
④建物等に帰属する純収益	7,925,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,257,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,226,750 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,261,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
八王子 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-17

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　除村　武夫

TEL.

鑑定評価額

57,800,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市下柚木２丁目１０番２外				②地積　(㎡)	357 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,200)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ3	住宅、店舗、アパート等が混在する商業地域	北20m都道	水道、ガス、下水	南大沢 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 210 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

南大沢駅北方

2.3km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

都道沿いに店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も同様な地域として推移するものと
予想される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八王子市内の幹線道路及びそれに準ずる道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、自用で１階を店
舗兼事務所とし２階以上を居宅として使用することを目的とする個人や小規模事業者等が想定される。最寄駅からやや
遠く繁華性が高くないものの、住宅需要は比較的高いため地価は比較的堅調である。売買市場における周辺土地の実勢
相場は坪５０万円から６０万円程度と想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

やや低い繁華性のため１階店舗兼事務所の賃料が低位となり、土地購入からの賃貸事業による収益性確保は難しい。そ
のため、典型的な市場参加者は自用の個人や小規模事業者であり、彼らの取引意思を強く反映し売買市場における価格
を体現している比準価格の規範性は高く、低い収益性に基づく収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を標準とし
収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[106.6]

[100.0]
100

162,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウイズコロナ進展に伴い景気浮揚が期待され
るものの、物価高騰を抑えるための世界的な
金融引締等により、景気下振れリスクが意識
されつつある。

幹線道路沿いの路線商業地域として、特段の
変動要因はなく、今後も現状を維持すると予
想する。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＫ公０５ -212	八王子市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、南西6m、二方路		１中専高度地区2種地区計画等 (60,150)
b	ＹＴ公０５ -13	八王子市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南27m市道、東24m、西6m、三方路		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＹＴ公０５ -2	八王子市		貸家建付地	（　）	不整形	北東22m都道、南東4m、角地		２中専高度地区2種地区計画等 (80,200)
d	ＫＫ公０５ -211	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	西31.1m都道、南4m、東6m、三方路		２住居高度地区2種地区計画等 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,417	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	189,887	100 [ 115.0]	165,119	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 186,822	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	190,037	100 [ 117.0]	162,425		162,000
c	(　 ) 184,139	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	183,774	100 [ 117.8]	156,005		156,000
d	(　 ) 199,316	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	187,778	100 [ 113.3]	165,735		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

八王子 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,643,296	2,325,797	9,317,499	7,925,400	1,392,099	（　0.9756） 1,358,132	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	30,180,711 円　　　　（　 84,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	203.00	Ｓ3	609.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	357 ㎡	17.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～３階は１ＤＫタイプ、専有面積は約３３㎡

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.00	90.0	182.70	2,050	374,535	3.0	1,123,605
							1.0	374,535
2～ 2	住宅	203.00	96.0	194.88	1,536	299,336	1.0	299,336
							1.0	299,336
3～ 3	住宅	203.00	96.0	194.88	1,550	302,064	1.0	302,064
							1.0	302,064
～

～

計		609.00	94.0	572.46		975,935		1,725,005
								975,935

⑨年額支払賃料	975,935 円　×　12ヶ月　＝　 11,711,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 572.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,711,220 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 971,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,171,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,725,005 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 975,935 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 455,664 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,643,296 円　　　　（　 32,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＯ公０５（賃）　　　　-26	1,451 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	1,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,602 円/㎡　月額支払賃料（　 1,536 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＯ公０５（賃）　　　　-27	1,780 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,720
c	ＹＯ公０５（賃）　　　　-28	1,751 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	1,667

八王子 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	364,297 円	12,143,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 993,600 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,325,797 円　（　　　　　　 6,515 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 609.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,925,400 円（　　　　　 22,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,643,296 円
②総費用	2,325,797 円
③純収益　①－②	9,317,499 円
④建物等に帰属する純収益	7,925,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,392,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,358,132 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,180,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,500 円／㎡）