鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ公０５ -207	八王子市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、準角地		商業地区計画等 (100,360)
b	ＫＫ公０５ -3	八王子市		更地	（　）	長方形	東3m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
c	ＫＫ公０５ -105	八王子市		更地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＡＫ公０５ -15	八王子市		更地	（　）	長方形	北西22m国道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＭＨ公０５ -219	調布市		更地	（　）	台形	北東21.5m市道、北西3.8m、角地		近商高度地区最高31m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 480,185	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	477,831	100 [ 100.0]	477,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	478,000
b	(　 ) 386,878	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 128.7]	306,015	100 [ 70.2]	435,919		436,000
c	(　 ) 239,934	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	241,374	100 [ 70.1]	344,328		344,000
d	(　 ) 252,338	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	265,345	100 [ 72.7]	364,986		365,000
e	(　 ) 475,901	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	470,302	100 [ 101.5]	463,352		463,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 444,000 円／㎡]

八王子 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,370,619	4,085,733	14,284,886	12,738,600	1,546,286	（　0.9512） 1,470,827	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	31,974,500 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	83.00	Ｓ8	656.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	118 ㎡	12.1 m x 10.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階はフロア貸し事務所

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	88.0	66.00	3,700	244,200	5.0	1,221,000
							1.0	244,200
2～ 8	事務所	83.00	95.0	78.85	2,450	193,183	3.0	579,549
							1.0	193,183
～

～

～

計		656.00	94.2	617.95		1,596,481		5,277,843
								1,596,481

⑨年額支払賃料	1,596,481 円　×　12ヶ月　＝　 19,157,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 617.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,157,772 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,341,044 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,816,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,277,843 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,596,481 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 504,807 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,370,619 円　　　　（　 155,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡ公０５（賃）　　　　-30	2,389 ( 2,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,389	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,526 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡ公０５（賃）　　　　-31	3,079 ( 3,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,905
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,134,000 円	189,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	574,733 円	19,157,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 420,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,578,100 円	189,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,085,733 円　（　　　　　　 34,625 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	189,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 656.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,738,600 円（　　　　　 107,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,370,619 円
②総費用	4,085,733 円
③純収益　①－②	14,284,886 円
④建物等に帰属する純収益	12,738,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,546,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,470,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,974,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
八王子 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-11

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　山本　慎太郎

TEL.

鑑定評価額

51,300,000 円

１㎡当たりの価格

435,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市横山町１１９番２｢横山町９－１３｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ5	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北22m国道	水道、ガス、下水	八王子 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

八王子駅　北西方

580m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗、事務所ビルの建ち並ぶ商業地域であり、当面現状のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 442,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主にＪＲ中央線「八王子」駅または京王線「京王八王子」駅等から徒歩圏に存する商業地域である。需
要者の中心は法人、機関投資家、まとまった土地についてはマンション業者等が考えられる。八王子駅前と比較すると
繁華性は高くないが、地価は若干の上昇傾向にある。甲州街道沿いの商業地域であり、需要の中心となる価格帯は規模
により様々であるが、１坪当たり１２０～１６０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、自用及び収益目的ともに需要が見込める地域であ
るが、繁華性に若干劣るため収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は、いずれも駅徒歩圏の商業地の事例
より求められており、実証性があり規範性のある価格である。よって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収
益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 540,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[103.0]

100
[124.2]

[100.0]
100

435,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    429,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による影
響が徐々に緩和されつつあり、商業地は、概
ね上昇傾向で推移している。

甲州街道沿いの商業地域であり、格別の市場
性の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ公０５ -8	八王子市		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＯＴ公０５ -201	八王子市		建付地	（　）	長方形	北22m国道、南7.4m、二方路		商業 (100,600)
c	ＯＴ公０５ -101	八王子市		更地	（　）	長方形	東4m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	ＹＴ公０５ -220	八王子市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,779	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	315,281	100 [ 73.3]	430,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	430,000
b	(　 ) 335,003	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	330,775	100 [ 72.5]	456,241		456,000
c	(　 ) 496,787	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	485,694	100 [ 97.4]	498,659		499,000
d	(　 ) 378,151	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	383,445	100 [ 87.2]	439,731		440,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 442,000 円／㎡]

八王子 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,093,478	4,070,145	14,023,333	12,455,100	1,568,233	（　0.9526） 1,493,899	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,952,250 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	83.00	Ｓ8	656.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	118 ㎡	12.1 m x 10.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～８階：フロア貸し事務所

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	88.0	66.00	3,500	231,000	5.0	1,155,000
							1.0	231,000
2～ 8	事務所	83.00	95.0	78.85	2,400	189,240	3.0	567,720
							1.0	189,240
～

～

～

計		656.00	94.2	617.95		1,555,680		5,129,040
								1,555,680

⑨年額支払賃料	1,555,680 円　×　12ヶ月　＝　 18,668,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 617.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,668,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,120,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,548,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,129,040 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,213 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,555,680 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 497,195 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,093,478 円　　　　（　 153,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＳ公０５（賃）　　　　-22	2,951 ( 2,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	2,434	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,474 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＳ公０５（賃）　　　　-21	3,654 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,506
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,134,000 円	189,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	560,045 円	18,668,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 420,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,578,100 円	189,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,070,145 円　（　　　　　　 34,493 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	189,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 656.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,455,100 円（　　　　　 105,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,093,478 円
②総費用	4,070,145 円
③純収益　①－②	14,023,333 円
④建物等に帰属する純収益	12,455,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,568,233 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,493,899 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,952,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）