別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
八王子 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-8 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　黒瀬　賢一   TEL.
鑑定評価額 72,600,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市明神町４丁目４７３番２外
｢明神町４－２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)
台形
2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 京王八王子

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 京王八王子駅北東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 八王子税務署の裁判所跡地への移転、最寄り駅である京王八王子駅至近の都立多摩産業交流センターの開業など
、周辺地域の利便性は向上しつつあり、近隣地域周辺への波及効果が期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市及び隣接・周辺市の商業地域のうちＪＲ中央線、京王線の各最寄り駅徒歩圏内の沿道地域である
。需要者は投資目的で不動産の取得を検討している不動産会社や機関投資家、一般事業法人等である。近隣地域の周辺
では公共公益施設の整備が進み、周辺地域の利便性向上の波及効果が見込まれ、さらに立地条件の優位性と相俟って、
需要は堅調に推移している。立地条件や規模により価格帯には幅があるため、取引の中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内商業地の取引事例を幅広く収集・選択した。時点修正及びその他補修正も適切になされ、市場の実勢を
反映した信頼性の高い価格が求められた。収益価格は試算過程で想定要素を含むが、同一路線沿いの賃貸事例を中心に
価格は試算され、エリアの収益性を反映した理論的な価格である。本件においては実証的な比準価格を重視し、収益価
格は比較考量のうえ、代表標準地との均衡も確認し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    540,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[132.5]		 [100.0]
100		 408,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    397,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による悪影響は薄
れ、各種政策効果等もあり、景気は改善しつ
つあるため、商業地価格は回復基調にある。


幹線道路沿いの商業地域として熟成しており
、地域要因に特段の変動は認められないこと
から、当面は現状維持での推移と予測される
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ公０５

-8		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＯＴ公０５

-201		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
南7.4m、
二方路
商業

(100,600)
c ＹＴ公０５

-220		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d ＭＨ公０５

-221		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m市道、
北東8m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
e ＭＨ公０５

-220		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西37m都道、
北4m、角地
近商
高度2種最高25m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
312,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
314,656 		 100
[  75.7]
415,662 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
335,003  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
329,474 		 100
[  79.2]
416,003 
416,000 
c (　           ) 
378,151  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
389,874 		 100
[  94.7]
411,694 
412,000 
d (　           ) 
399,951  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
384,715 		 100
[  91.8]
419,080 
419,000 
e (　           ) 
460,371  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
458,114 		 100
[  99.2]
461,808 
462,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



八王子 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,281,034 
3,499,197 
13,781,837 
11,455,200 
2,326,637 		 （　0.9519）
2,214,726 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     49,216,133 円　　　　（　    276,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 118.00 Ｓ6 695.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   178 ㎡     20.0 m x    9.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上の共同住宅はファミリータイプ（専有面積約５０㎡）を想定。 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
93.0 
97.65 
3,270 
319,316 		 6.0  1,915,896 
1.0  319,316 

 2～ 2		 居宅
118.00 
86.0 
101.48 
2,180 
221,226 		 1.0  221,226 
1.0  221,226 

 3～ 3		 居宅
118.00 
86.0 
101.48 
2,202 
223,459 		 1.0  223,459 
1.0  223,459 

 4～ 5		 居宅
118.00 
86.0 
101.48 
2,245 
227,823 		 1.0  227,823 
1.0  227,823 

 6～ 6		 居宅
118.00 
86.0 
101.48 
2,289 
232,288 		 1.0  232,288 
1.0  232,288 

計
695.00 
87.1 
605.05 

1,451,935 		 3,048,515 
1,451,935 
⑨年額支払賃料      1,451,935 円　×　12ヶ月　＝　      17,423,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     605.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,423,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       871,161 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,552,059 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,048,515 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,961 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,451,935 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         700,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,281,034 円　　　　（　        97,084 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＫ公０５（賃
）
　　　　-17		 1,800  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[106.0]
2,220 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,274 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,180 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＫ公０５（賃
）
　　　　-18		 2,489  
(   2,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[111.0]		 100
[107.0]
2,328 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,032,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 522,697 円  　　　       17,423,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,436,200 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,499,197 円　（　　　　　　        19,658 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     695.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,455,200 円  
（　　　　　        64,355 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,281,034 円      
②総費用 3,499,197 円      
③純収益　①－② 13,781,837 円      
④建物等に帰属する純収益 11,455,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,326,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,214,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,216,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     276,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
八王子 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-8 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　昌宏   TEL.
鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 404,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市明神町４丁目４７３番２外
｢明神町４－２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)
台形
2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 京王八王子

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 京王八王子駅北東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性の良い国道２０号沿いの商業地であるが、周辺には公共施設が多く、商業地としての繁華性はあまりない
。特段の地域要因の変化は見られない。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    274,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線、京王線沿線の八王子市域の商業地で、需要者の中心は個人、不動産業者、店舗や事務所ビル
の経営をする企業等である。中心商業地に近く幹線道路沿いであるが、周辺には公共の施設が多く、収益性、繁華性は
それほど高くないが、駅近の立地による投資需要があり、地価はやや上昇傾向となっている。個別性が強く中心価格帯
の把握は難しいが、概ね坪１２０万円～１５０万円程度と考察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、利便性の良い商業系の混在地域であり、多様な用途に利用可能な地域である。幹線道路沿いに店舗、事務
所、共同住宅が混在し、賃貸需要のある地域であるため収益価格も試算したが、繁華性が低く収益力も低位な状況のた
め、収益価格は低めに算出された。以上から取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    540,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[133.5]		 [100.0]
100		 404,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    397,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の再開が進み、景気は回復基調にあ
る。賃金の上昇も期待されるが、円安、資源
高によるインフレも懸念される。


利便性のよい幹線道路沿いの普通商業地であ
るが、周辺は公共の施設が多く、商業集積に
乏しい。当面は現状のまま推移すると予測さ
れる。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＫ公０５

-3		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
b ＭＨ公０５

-9		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.5m市道、
西7.2m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＭＨ公０５

-206		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.6m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＹＴ公０５

-220		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
386,878  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 128.7]
305,114 		 100
[  74.8]
407,906 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
408,000 
b (　           ) 
326,007  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
324,089 		 100
[  79.8]
406,127 
406,000 
c (　           ) 
382,108  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
387,840 		 100
[  90.3]
429,502 
430,000 
d (　           ) 
378,151  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
384,958 		 100
[  93.8]
410,403 
410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    408,000 円／㎡]  



八王子 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,747,150 
3,420,825 
13,326,325 
11,071,200 
2,255,125 		 （　0.9526）
2,148,232 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     48,823,455 円　　　　（　    274,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 118.00 Ｓ6 695.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   178 ㎡     20.0 m x    9.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を平均床面積５０㎡程度の２ＤＫ各２戸を想定した。 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
93.0 
97.65 
3,210 
313,457 		 6.0  1,880,742 
1.0  313,457 

 2～ 2		 住宅
118.00 
86.0 
101.48 
2,100 
213,108 		 1.0  213,108 
1.0  213,108 

 3～ 3		 住宅
118.00 
86.0 
101.48 
2,140 
217,167 		 1.0  217,167 
1.0  217,167 

 4～ 5		 住宅
118.00 
86.0 
101.48 
2,190 
222,241 		 1.0  222,241 
1.0  222,241 

 6～ 6		 住宅
118.00 
86.0 
101.48 
2,230 
226,300 		 1.0  226,300 
1.0  226,300 

計
695.00 
87.1 
605.05 

1,414,514 		 2,981,799 
1,414,514 
⑨年額支払賃料      1,414,514 円　×　12ヶ月　＝　      16,974,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     605.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,974,168 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       933,579 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,040,589 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,981,799 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,414,514 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         678,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,747,150 円　　　　（　        94,085 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＭ公０５（賃
）
　　　　-10		 2,383  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
2,083 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,195 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＷＭ公０５（賃
）
　　　　-11		 2,959  
(   2,959) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[106.0]
2,307 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,008,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 509,225 円  　　　       16,974,168　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,402,800 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,420,825 円　（　　　　　　        19,218 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     695.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,071,200 円  
（　　　　　        62,198 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,747,150 円      
②総費用 3,420,825 円      
③純収益　①－② 13,326,325 円      
④建物等に帰属する純収益 11,071,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,255,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,148,232 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,069 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,823,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     274,000 円／㎡）