鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＴ公０５ -220	八王子市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	ＯＴ公０５ -8	八王子市		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業 (100,600)
c	ＯＴ公０５ -101	八王子市		更地	（　）	長方形	東4m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	ＯＴ公０５ -203	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.3m市道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e	ＹＴ公０５ -226	府中市		貸家建付地	（　）	不整形	南東7.3m市道、中間画地		商業 (100,438)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,151	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	384,958	100 [ 69.0]	557,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	575,000
b	(　 ) 312,779	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,656	100 [ 64.3]	489,356		504,000
c	(　 ) 496,787	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	489,552	100 [ 79.9]	612,706		631,000
d	(　 ) 477,650	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	485,292	100 [ 83.3]	582,583		600,000
e	(　 ) 552,403	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	661,584	100 [ 119.2]	555,020		572,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 573,000 円／㎡]

八王子 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,169,903	11,762,477	42,407,426	38,887,800	3,519,626	（　0.9539） 3,357,371	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	74,608,244 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	147.00	ＲＣ14	2,048.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	346 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅部分は１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３７㎡、店舗部分はフロア貸し

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.00	81.0	111.00	3,930	436,230	10.0	4,362,300
							0.0	0
2～ 3	居宅	147.00	75.5	111.00	2,750	305,250	1.0	305,250
							1.0	305,250
4～ 7	居宅	147.00	75.5	111.00	2,810	311,910	1.0	311,910
							1.0	311,910
8～11	居宅	147.00	75.5	111.00	2,830	314,130	1.0	314,130
							1.0	314,130
12～14	居宅	147.00	75.5	111.00	2,860	317,460	1.0	317,460
							1.0	317,460

計		2,048.00	75.9	1,554.00		4,503,270		8,429,340
								4,067,040

⑨年額支払賃料	4,503,270 円　×　12ヶ月　＝　 54,039,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,554.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,039,240 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,328,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,150,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,429,340 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,067,040 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,940,181 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,169,903 円　　　　（　 156,560 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ公０５（賃）　　　　-15	2,633 ( 2,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,834	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,869 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＴ公０５（賃）　　　　-16	2,926 ( 2,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,047
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,546,000 円	591,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,664,377 円	55,479,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 435,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,934,800 円	591,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	591,000 円	591,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	591,000 円	591,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,762,477 円　（　　　　　　 33,996 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	591,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,048.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,887,800 円（　　　　　 112,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,169,903 円
②総費用	11,762,477 円
③純収益　①－②	42,407,426 円
④建物等に帰属する純収益	38,887,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,519,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,357,371 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,608,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
八王子 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-2

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　山崎　俊治

TEL.

鑑定評価額

192,000,000 円

１㎡当たりの価格

556,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市中町１２番５｢中町３－１４｣				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ12	中高層の商業ビル等が建ち並ぶ商業地域	東15m市道、南側道	水道、ガス、下水	八王子 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 15 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

八王子駅北西方

360m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

付近の商業ビルの取壊しが行われている他は、特に地域状況を変貌させる要因は見当たらず、現状のまま熟成度
の高い駅前商業地域として推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 575,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線、京王線沿線等における商業地である。新型コロナウイルス感染症の影響も一時はみられたも
のの、ワクチン接種の進展や公的な各種政策の効果もあり、不動産市況は回復しており、駅前商業地域の需要は堅調で
ある。主な需要者は地元中小事業者、マンション開発業者、投資法人、投資家等である。個別性が強く中心価格帯の把
握は困難であるが、概ね坪１３０～２００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格形成要因の類似するＪＲ中央線、京王線沿線の商業地の事例から求められており、市場の実勢を反映し
た信頼性の高い価格である。近隣地域は中高層の商業ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、メインストリートからは外
れた立地で、繁華性はやや低く、収益力は低位な状況にあるため、収益価格は低めに求められた。よって、実勢を反映
した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 5-11                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    550,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているものの、物価
が上昇しており、これらが市内不動産価格に
影響を及ぼしている。

熟成度の高い駅前商業地域であり、地域要因
に大きな変化はない。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ公０５ -8	八王子市		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＹＳ公０５ -23	八王子市		建付地	（　）	不整形	北22m国道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	ＹＴ公０５ -220	八王子市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	ＹＴ公０５ -226	府中市		貸家建付地	（　）	不整形	南東7.3m市道、中間画地		商業 (100,438)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,779	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,656	100 [ 60.3]	521,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	537,000
b	(　 ) 710,295	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	701,930	100 [ 116.3]	603,551		622,000
c	(　 ) 378,151	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	389,874	100 [ 72.6]	537,017		553,000
d	(　 ) 552,403	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	663,533	100 [ 116.0]	572,011		589,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 575,000 円／㎡]

八王子 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,734,361	11,793,086	41,941,275	38,545,000	3,396,275	（　0.9546） 3,242,084	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	73,683,727 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	148.00	ＲＣ14	2,034.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	346 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は住宅（１ＬＤＫが各階３戸、平均専有面積約３７㎡）

⑦有効率　 75.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	80.9	110.00	4,235	465,850	10.0	4,658,500
							1.0	465,850
2～ 3	居宅	146.00	75.3	110.00	2,703	297,330	1.0	297,330
							1.0	297,330
4～ 7	居宅	146.00	75.3	110.00	2,784	306,240	1.0	306,240
							1.0	306,240
8～11	居宅	146.00	75.3	110.00	2,838	312,180	1.0	312,180
							1.0	312,180
12～14	居宅	146.00	75.3	110.00	2,919	321,090	1.0	321,090
							1.0	321,090

計		2,034.00	75.7	1,540.00		4,497,460		8,690,110
								4,497,460

⑨年額支払賃料	4,497,460 円　×　12ヶ月　＝　 53,969,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,969,520 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,878,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,530,854 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,690,110 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,497,460 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,122,689 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,734,361 円　　　　（　 155,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＴ公０５（賃）　　　　-11	2,473 ( 2,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	2,836	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,820 円/㎡　月額支払賃料（　 2,703 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＴ公０５（賃）　　　　-12	2,449 ( 2,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,769
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,558,000 円	593,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,662,286 円	55,409,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 435,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,951,500 円	593,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,793,086 円　（　　　　　　 34,084 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	593,000,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 2,034.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,545,000 円（　　　　　 111,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,734,361 円
②総費用	11,793,086 円
③純収益　①－②	41,941,275 円
④建物等に帰属する純収益	38,545,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,396,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,242,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,683,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）