別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 八王子 -95　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -95 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市寺田町７６４番２ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 めじろ台 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道　 交通 施設 めじろ台駅南方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、地域状況に大きな変化はないと予想される。地 価は、概ね横ばいで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市内の主に京王高尾線及びＪＲ横浜線の各駅を最寄り駅とする住宅地域。需要者は同一需給圏内の 在住者または勤労者が中心で、都心部への通勤者需要もあり一次取得者が多い。駅からやや離れておりめじろ台駅と八 王子みなみ野駅の両駅とも高低差がある。駅徒歩圏の住宅地と比べて需要はやや弱い。需要の中心価格帯は、画地規模 が１６０㎡程度の土地のみで総額１４００～１５００万円程度。新築戸建住宅は３０００～３５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産所在地域では、自己使用を目的とした取引が中心であり、収益を目的とした取引は少ない。賃貸事業による 収益性と地価との関連は稀薄であるため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。一方、比準価格は代替競争関係 にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準として、周 辺地域の需給動向を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -58                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [106.0] [101.0] 100 90,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高で建売価格が上昇する一方、低金利と リノベーション人気により中古戸建市場が好 調で地価にプラスに作用しているが先行き不 透明感が強い。 標準地の北方２００ｍ付近を東西に国道２０ 号バイパスが将来開通予定であるが、低層住 宅地域として地域要因に大きな変動はなかっ た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％