別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八王子 -91　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -91 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸   TEL.

鑑定評価額 9,060,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市西寺方町１１０６番１５ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北5m市道 水道、下水 高尾 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 高尾駅北西方 6.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市北西部のバス便の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者層が中心 である。本地域は最寄り駅との接近性は劣るものの、徒歩圏内に小学校やスーパーマーケットが見られ、一定の生活利 便性を有する地域である。また、住環境は普通であり、地価は概ね横ばい基調で推移している。なお、中心価格帯は１ ５０㎡程度の土地で１，０００万円弱程度、土地建物総額で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域は、最寄り駅から距離があり貸家需要が少ないことから、賃貸市場は未成熟であり、地価把 握に当たって賃貸経営を想定することは現実的でない。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、規範 性を有する複数の取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。以上により、当該比準価格 を標準とし、代表標準地との均衡にも十分留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [121.5] [100.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 在宅勤務の増加等を背景に住環境がより重視 される傾向が見受けられる。また、低金利環 境の継続等を背景に、住宅地の地価は概ね回 復傾向である。 交通接近性に劣る地域であるが、住環境は普 通であり、地価は概ね横ばいである。なお、 地域要因に変動はない。 地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場 競争力等も普通である。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％