別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 八王子 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -83 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市川町１２８番１０２ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 高尾 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 グリーンタウン高尾地区内の 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 高尾駅北方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市北西部のバス便利用の住宅地域。需要者は八王子市内の居住者が中心で、一次取得者が比較的多 い。最寄り駅からバス便のため、利便性に劣る。一般的要因等の影響を受けて地価は概ね横ばいで推移しているものと 思われる。中心となる価格帯は土地で１２００万円～１５００万円、新築戸建で２５００万円～３０００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。当該地域は、地区計画により共同住宅の建築が制限 されているため、収益物件は少なく、自己使用目的の取引が中心である。賃貸用不動産の需要は弱く、収益想定が困難 なため、収益還元法の適用は断念した。従って、収益性よりも居住の快適性が重視されて価格形成されていると判断さ れるため、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -71                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [102.2] 100 100 [105.0] 100 [ 98.4] [104.0] 100 70,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し の動きが続いており、八王子市内の不動産市 場も概ね回復傾向にある。 バス便の住宅地域であり、当該地域に特段の 変動要因はないが、地価は概ね横ばいで推移 していると思われる。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％