別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八王子 -80　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -80 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　足立　和男   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市絹ケ丘１丁目１００１番３６外 ｢絹ケ丘１－２７－２｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度地区1種 地区計画等 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 北野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、幅員６ ｍ市道 交通 施設 北野駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高齢化が進み、若干の傾斜があるが、区画整然とした閑静な住宅地域で、駅からも徒歩圏である事から、当面は 現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八王子市東部の京王線沿線の各駅を最寄り駅とした住宅地域と判断した。住宅団地に限らず住環境 のやや劣る既存の市街地も含まれる。需要者の中心は個人で、東京都心方面への通勤者や市内の勤務者が考慮でき　賃 貸物件からの１次取得者やマンションからの買い換え層も見込める。市内旧市街地に比べて地縁的先行性は弱く、需給 圏域は広い。需要の中心は、土地は１５００～２５００万円、新築一戸建てで３５００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画により共同住宅の建築は制限されており、近隣地域において収益物件は転勤等の特殊事情により戸建住宅を賃 貸するケースが考えられるが、極めて稀である。土地価格との関連での賃貸市場は未成熟で、収益還元法の適用は実態 にあっておらず適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、さらに前年価格 、周辺標準地や周辺基準地、代表標準地等の均衡も得ていると判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -74                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,900 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [ 92.8] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄れ、経済活動が戻りつつ ある。テレワークの影響等から駅に近い地域 は需要が活発で、交通の便による二極化が進 んでいる。 既存の住宅団地で、周辺地域を含めて特段の 変動要因はなく、当面は現状を維持すると予 測する 地域の標準的画地と比べて個別的要因に変化 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％