鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 -77　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ公０５ -6	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		｢調区｣１低専高度地区1種 (30,50)
b	ＡＭ公０５ -10	八王子市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
c	ＹＴ公０５ -215	八王子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西3.2m市道、中間画地		｢調区｣ (40,80)
d	ＫＫ公０５ -13	八王子市		更地	（　）	長方形	西3.7m私道、北3.7m、角地		｢調区｣１低専高度地区1種 (30,50)
e	ＹＴ公０５ -216	八王子市		建付地	（　）	長方形	東4m未舗装私道、中間画地		｢調区｣１低専高度地区1種 (30,50)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,789	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	43,048	100 [ 105.0]	40,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,000
b	(　 ) 40,698	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	42,224	100 [ 103.8]	40,678		40,700
c	(　 ) 33,883	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,346	100 [ 85.0]	39,231		39,200
d	(　 ) 25,623	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,546	100 [ 81.6]	31,306		31,300
e	(　 ) 29,520	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,313	100 [ 78.3]	37,437		37,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,800 円／㎡]

八王子 -77　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		高尾駅から約３ｋｍの旧甲州街道沿いの市街化調整区域内の住宅地域である。在来の一般住宅と農家住宅が混在する地域で居住環境、利便性から賃貸市場は未成熟で貸家を想定することは困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
八王子 -77　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 -77

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　長谷川　裕幸

TEL.

鑑定評価額

19,000,000 円

１㎡当たりの価格

40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市裏高尾町１１１２番１				②地積　(㎡)	466 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (40,80) （その他）都立公(普通) 土砂災害警戒区域
	1:2	住宅Ｗ2	旧街道沿いに一般住宅、農家住宅が見られる地域	南4m都道	水道、下水	高尾 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 200 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

農家住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４ｍ都道

交通

施設

高尾駅西方

3.0km

法令

規制

｢調区｣
(40,80)
都立公(普通)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

旧甲州街道沿いに一般住宅と農家住宅が見られる地域であり、地域の特性に特段の変動要因もないことから、今
後も現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

農家住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八王子市内または隣接市町内の市街化調整区域、または市街化調整区域に近接する地価水準の比較的低
廉な住宅地域。需要者は、地域に比較的強い地縁的選好性を有する個人が中心である。本地域は旧甲州街道を介して河
川や山林と近接しており、豪雨や台風等による土砂災害や浸水被害の懸念を有する立地であることから、土地需要は限
定的であり、地価も概ね下落基調である。なお、取引される土地の中心価格帯は１５万円弱／坪程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する地域は、最寄り駅から距離のある市街化調整区域に属しており、貸家に対する需要はほとんど無
いため、地価把握に当たって貸家経営を想定することは現実的でない。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比
準価格は、規範性を有する複数の取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。以上により
、当該比準価格を標準とし、市内の不動産需給動向等も勘案して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

在宅勤務の増加等を背景に住環境がより重視
される傾向が見受けられる。また、低金利環
境の継続等を背景に、住宅地の地価は概ね回
復傾向である。

最寄り駅から距離があり、かつ、市街化調整
区域内のため、住宅地需要は限定的であり、
地価も若干の下落傾向が継続している。

地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場
競争力等も普通である。なお、個別的要因に
変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 -77　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＨ公０５ -211	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、東4m、角地		｢調区｣ (50,80)
b	ＹＴ公０５ -215	八王子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西3.2m市道、中間画地		｢調区｣ (40,80)
c	ＭＨ公０５ -6	八王子市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
d	ＹＴ公０５ -7	八王子市		建付地	（　）	不整形	北西4m道路、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,586	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	41,968	100 [ 102.5]	40,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,900
b	(　 ) 33,883	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,078	100 [ 81.1]	40,787		40,800
c	(　 ) 58,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	57,256	100 [ 140.8]	40,665		40,700
d	(　 ) 47,332	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	50,840	100 [ 126.2]	40,285		40,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,800 円／㎡]

八王子 -77　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の住宅地域に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地が所在する地域は、最寄り駅から距離があり、かつ、市街化調整区域内であるため、貸家需要は極めて少ない。よって、地価把握に当たって、貸家経営を想定することは現実的でないため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ