別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 八王子 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -72 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　和久　裕司   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市上柚木字十一号１０５０番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 南大沢 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．２ｍ　市道 交通 施設 南大沢駅　北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、主に低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況を変動させる要因は特段見当たらず、当 面は現状を維持したまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市内の南東部及び市外の南方隣接周辺市町の鉄道駅からバス便利用の住宅地域と判定した。需要 者の中心は、八王子市及び周辺市町の居住者で一次取得者が比較的多い。最寄駅徒歩圏内の地域に比して利便性等に劣 り、地価は低位な状態が続いていたが、ここにきて上向きになりつつある。土地は１，５００万円程度、新築戸建住宅 は３，０００万円～４，０００万円台程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅が中心であり、地域的に賃貸事業目的の需要者にとっては投資採算性について経済合理性を欠くため収益 還元法は非適用とした。自己利用目的の戸建住宅の需要者が中心の地域であり、当該需要者は居住の快適性・利便性を 重視して取引条件等の意思決定をするので、市場性を反映した比準価格が説得力を充分有すると判断し、比準価格を標 準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -76                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [152.8] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナや供給制約の影響が和らぐ下で、 経済の緩やかな回復の持続が想定される中、 ウクライナ情勢や物価高による下振れリスク が懸念される。 バス便利用の住宅地域であり、地域要因に大 きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％