別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八王子 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -57 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　黒瀬　賢一   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市椚田町５６８番８ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南6m市道、東側道 水道、ガス、下水 めじろ台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 めじろ台駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住環境が良好な住宅地域であるが、地域要因に大きな変動要因は見当たらないため、当面 は現状維持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市及び隣接する各市であり、京王高尾線、ＪＲ中央線、ＪＲ横浜線沿線の住宅地域の範囲と判断し た。中心となる需要者は同一需給圏内に居住し、都心へ通勤する一次取得者層である。最寄り駅からは若干距離を要す るが、地勢は平坦で良好な居住環境が形成されているため、比較的需給は安定している地域である。需要の中心となる 価格帯は、標準的画地程度の土地で２，０００万円台前半、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、その立地条件に鑑みて、賃貸用不動産の取引が活発ではない地域で ある。そのため、市場参加者の中心は自己利用目的の個人であり、居住の快適性や利便性を重視して取得意思が決定さ れる。投資目的の需要者の参入が期待される地域ではないことから、収益還元法は適用せず、市場の実勢を反映する比 準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [102.6] [106.1] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の悪影響は薄れ、 各種政策効果等により、景気は改善しつつあ り、住宅地価格は概ね横ばい乃至回復基調に ある。 戸建住宅等が区画整然と配置され、地域は熟 成していることから、地域要因に特段の変動 は認められず、当面は現状維持で推移するも のと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％