別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 八王子 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -47 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　秋間　雅樹   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市石川町２５２番２ ②地積 　(㎡) 166   (          6)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北3.7m市道 水道、ガス、下水 小宮 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．７ ｍ市道 交通 施設 小宮駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 空地等が僅かずつ建売等により宅地へ転換されるが、土地需要も限られ、全体としては大きな変化はないものと 推定。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、八王子市北東部の住宅地域で、日野市内のＪＲ中央線駅も利用している地域である。需要者の中心は 市内または周辺市の賃貸居住者等の一次取得者が多いものとみられる。総じてバスの利用が可能であり、ある程度の需 要は見込まれるがあまり強くはなく、中心部から離れていることもあり、地価は概して横ばい程度で、弱含みの状態に ある。土地は２，０００万円以下、新築戸建住宅は３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地は一般的な住宅地内であり、比準価格は実際の取引に基づいた試算で、現実的で規範性が高い。一方、本標準 地は市内中心部からは離れており、しかも住宅地であることによって収益になじまない土地柄でもある。従って、信頼 性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も前提に、最近の地価動向、総額等も十分勘案して、新型コロナウイ ルス感染症に関する実情等も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 94,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナ下で各種政策の効果から、景気 は持ち直していくことが期待されるが、世界 的金融引締め等で景気を下押しされるリスク が生じている。 主要駅まで距離があり、バス便にも依存し、 地価は弱含みから横ばい程度にある。 地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場 競争力等も普通である。また、価格形成要因 の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％