別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 八王子 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -44 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　除村　武夫   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市大塚６５９番３ ②地積 　(㎡) 75   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 大塚・帝京大学 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 大塚・帝京大学駅東方 950m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。主要駅から徒歩圏であるため比較的安定した需要が見込ま れ、当面は現状を維持するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市南東部を中心とする戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。多摩モノレールや京王相模原線の 利用が可能であり、大型スーパーが存するなど生活利便性が比較的高い地域である。需要の中心は八王子市中心街や都 心方面に通勤するサラリーマンであり、新築戸建住宅の売買市場では３，０００万円台後半から４，０００万円台前半 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大多数が自用の戸建住宅であり、一部共同住宅が存するも賃料水準の低さから土地購入からの収益性確保は困難である ため収益還元法は非適用とした。典型的な市場参加者は自用の戸建住宅購入者であり、彼らの取引意思を強く反映し売 買市場における価格を体現している比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏 まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -76                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [113.6] [101.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナ進展に伴い景気浮揚が期待され るものの、物価高騰を抑えるための世界的な 金融引締等により、景気下振れリスクが意識 されつつある。 鉄道２路線利用、近隣の大型ショッピングセ ンター等、利便性が高いことから、安定的需 要が見込まれ特段大きな変動要因は見られな い。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％